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泰兴市黄桥镇的房价是怎么被炒起来的?谁是黄桥镇畸高房价的罪魁祸首?★原创首发★

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该用户从未签到

发表于 2014-9-8 13:01:20 来自: 中国江苏泰州
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泰兴市黄桥镇,位于苏北泰兴市东部,是苏北的一个大镇,其经济发展水平在苏北地区处于中等水平。
在2009年,黄桥镇的房价还在3000元/平米以下;短短5年时间,黄桥镇的房价从3000元/平米以下,一下子涨到了5000-6000元/平米。
那么黄桥的房价是怎么涨起来的?要回答这个问题,我们还是先分析一下,黄桥的合理房价,应该在什么范围:

一、黄桥镇的合理房价分析:

黄桥镇的合理房价应该是多少?我认为应该在2900-3600元/平米。
可以做一个成本测算:
构成房价的成本组成主要有以下几个方面:
建筑安装成本、买地成本、税费、利润。
现在主流的楼盘大都是: 框架结构和框架剪力墙结构,黄桥的小区: 多层为框架结构,在6层上下,建安成本应该在1200-1400元/平米左右。高层为框架剪力墙结构,在10-30层上下,建安成本应该在1400-1600元/平米左右。
黄桥小地方,地价不高,买地成本 折合成楼面价,最多500-600元/平米左右。
政府税费: 500-600元/平米左右。
另:考虑拆迁安置,200元/平米。
多层居民住宅成本应该在: 2400-2800元/平米左右;
高层居民住宅成本应该在: 2600-3000元/平米左右。
开发商毛利润按20%计,黄桥镇的合理房价应该在:
多层居民住宅合理房价应该在: 2900-3400元/平米左右;
高层居民住宅合理房价应该在: 3100-3600元/平米左右。


二 、黄桥镇房价上涨的过程:

2009年前后,黄桥镇有一个新小区在建设中,名叫:“铭润庄园”,当时黄桥房价还在3000元以下。
铭润庄园在2010年开盘时,房价是3100-3500元左右,当时在黄桥属于高档住宅小区,按小区的这个定位来讲,铭润庄园的的定价尚处于合理范围。
可是到2010年底2011年初,铭润庄园的房价突然涨到了4000元上下。
到2011年底,铭润庄园的房价更是涨到了接近5000元。
从2012年至今,铭润庄园的房价更是涨到5000-6000的区间。
现在,黄桥镇新开发的楼盘,大都把房价定在5000-5500元上下。

三、黄桥镇房价畸高的根本原因是什么?

那么这几年发生了什么,便得黄桥镇的房价发生了“四级跳”,从奔3跳到奔4、奔5,甚至奔6?为什么黄桥镇的房价会如此畸高?
这几年,黄桥镇给人印象最深的,莫过于黄桥特色的“打灰”大规模崩盘,灰倒了,很多人生计成了问题。
在经济发展层面,黄桥镇没有拿得出手的大发展,除了房地产开发表面一片红火,一定程度上拉高了“鸡的屁”以外,其他行业可以说都不算太景气。
这跟这三四年整个国家的宏观经济状况是大体一致的:就是经济不景气,增长乏力。
这三四年,从影响房价的主要建材价格来说,呈现的是全面下跌的态势,就钢材而言,更是从几年前的5000多一吨,暴跌到当前的3000元左右一吨。
可以说,这几年除了建筑安装行业的人工费有所上涨以外,材料费是下降的,房屋的整体施工成本,基本上没有上涨。
既然建筑成本没有上升,经济不景气,黄桥的房价理应下跌才对,可是这几年黄桥镇的房价为什么节节高,一年一个新台阶呢?难道是这几年黄桥镇居民人均年收入有了大幅增长?大家可以到民间做个调查,除了少数行业工资确有增长,大部分行当都不太景气,人工工资和几年前大致是持平的,根本没有大幅增长。黄桥也没有什么像样的大企业能解决大量就业需求。
黄桥镇的房价能逆经济发展大势,逆流而上,表面上看,是国家的城镇化发展的需要,要有大量的农村人口流动到城镇买房生活,所以有一定的钢性需求。我认为,根本原因不在这里,根本原因在于无良开发商绑架政府、政府官员出于错误的政绩观和个人利益乐得接受高房价、政商相互利用,各取所需,最后将房价高企,因绝大多数百姓无法承受畸高房价,买房人数过少,导致黄桥镇城镇化进程速度被大幅度降低。
按当前的高房价,黄桥镇城镇化进程至少要晚10-15年才能达到政府2008年的预设目标。
同时,由于进城的老百姓在房子上花光了全家毕生积蓄,将无力再用于其他民生支出,百姓捂紧口袋的结果是,黄桥镇的经济将大受影响。

四、总结:
以章灵声为首的无良开发商,要为黄桥镇畸高的房价承担最大责任。正是章灵声为首的无良开发商,为个人利润最大化,无故哄抬房价,才将黄桥的房价抬高到如今5000-6000区间。
令人欣喜的是,位于定慧小区和上海花园之间有个新开发的兴隆壹号小区,将房价定在了4000元以下,这样的开发商老百姓要点个赞,这才是真正有良心的开发商。
黄桥的老百姓应该自觉支持有良开发商!拒绝畸高房价!让那些畸高房价的新老小区20年卖不出去,才是王道!
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 楼主| 发表于 2014-9-8 17:42:19 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏泰州
傲凯电脑培训吧 发表于 2014-9-8 17:23
不是可能,而是肯定。

兄台先不要急着肯定,因为你既不认识我,如何能肯定我是托?实话跟你讲,我是今天在路上看到黄包车上有兴隆壹号的广告,才知道黄桥现在还有4000元/平米以下的房源的。
从我的用户名你应该能看到,我是铭润庄园的住户,我既已有了房,而且买房时间不长,自然不会考虑在黄桥再买房。
我就是从一个普通老百姓的角度,来理性看待黄桥的房价。
我认为黄桥的房价真心不值5000-6000元/平米。
能买得起5000-6000元/平米房子的人,稍做横向比较,也能分析出,没必要在黄桥买房,周边可选择的更优买房地点太多,泰州、姜堰、泰兴、靖江、常州新北区、无锡、江阴,等等,都可以考虑。几乎个个都比黄桥强。黄桥没什么像样的产业,经济差,职工工资太低,花高价在黄桥买房,买了房也找不到适合的高工资的工作。难道买房在黄桥只是为了以后养老吗? 没那个必要。
当前黄桥的房价,兴隆壹号的房价离合理价位是最近的,相对于那些卖畸高价的楼盘,如: 家园小区、上海佳园、名人庄园等,兴隆壹号的老板算是最有良心的开发商了。
所以,我要为兴隆壹号的老板点赞!
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[LV.1]初来乍到

发表于 2014-9-9 11:06:22 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏泰州
我们只看到开发商把价格订得如何如何的高,难道开发商是傻子?他们不知道订这么高房子卖不出去,那他为什么还要订这么高呢?因为幕后有推手,你开发商必须要订这么高,不然,房子便宜了,地价自然也就下跌了,这是一个很明显的政府干预。就跟园区江阴的厂一样,原本江阴在这里招工,薪资标准准备跟江阴一样,结果政府出面干预,你弄这么高,其他本地工厂还能存活?工资就下来了,政府的触手无处不在,看见的,看不见的。
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发表于 2017-12-6 10:05:40 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏泰州
房价的高低是有市场因素决定的,买房的人多了会造成价格上涨,买房的人少了价格自然下降,无论是买房人还是开发商都是围绕市场考虑价格的。我们可以围绕房价进行讨论,就事论事,可我总觉得没有必要用房价问题唱衰黄桥,好像和黄桥有深仇大恨是的。黄桥作为一个镇,在城镇规划建设方面的成绩是有目共睹的,即使有不如意的地方,也应该是善意的提出合理化建议,共同为黄桥的发展献计献策。黄桥比不了常州,常州比不了苏州,苏州比不了上海,还有说美国好的呢,关键是你要具备去其他地方生存的能力。我鄙视那些看不起家乡的言行,今天的黄桥和5年前的黄桥相比已经有了巨大的变化,10年以后的黄桥一定会发展得更加好的。爱祖国爱家乡是小学生都懂的常识!
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[LV.5]常住居民I

发表于 2014-9-19 08:03:14 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏泰州
傲凯电脑培训吧 发表于 2014-9-8 17:20
市场经济没有最适合的价格一说。房子多了自然会降价,除非他不想卖掉,想自己跳楼方便。想买的人多了需求量 ...

{:soso_e179:}
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发表于 2014-9-8 17:20:10 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏泰州
市场经济没有最适合的价格一说。房子多了自然会降价,除非他不想卖掉,想自己跳楼方便。想买的人多了需求量大了自然就会涨。所以没有必要讨论什么区间合适。可喜的是(对没有房的人来说)现在楼市已经开始降价,大量的房子销售不出去,原来从不做广告的房地产也开始大量的做广告,说明大家更应该捂紧口袋。不要一看降了就马上动手了。时间在买方不在卖方。等等吧,二到四年。当然如果急需可以结合周边如无锡常州泰州靖江姜郾,大家可以想一下黄桥的房价在什么区间可以接受,不然就到其他地方去买。毕竟大地方比小地方呆着舒服一些是吧。
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 楼主| 发表于 2014-9-8 16:41:21 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏泰州
zwl 发表于 2014-9-8 13:22
1.黄桥镇的合理房价应该是多少?我认为应该在2900-3600元/平米。
2.多层居民住宅成本应该在: 2400-2800元/ ...

说中国,范围有点大,所以我才只谈论黄桥镇。黄桥只是一个苏中小城镇,连6线城市都算不上,从经济发展来说,是要什么没什么。既不是资源密集型城市,又不是产业聚集型城市,仅有的几十个企业,基本上都是些上不了大台面的小企业,有全国性影响的大企业基本没有。(凤灵集团可算是一家有影响的企业,但它是溪桥的,跟黄桥关系不大)
从交通方面来讲,黄桥本身名义上有铁路,但是条被阉割了的地方铁路,过不了江也不通客运,货运量也极小,基本没啥用。
黄桥有运河,不过运河早已不是主流运输方式,属于逐渐被淘汰的范畴。
在黄桥真正发挥重大作用的,是几条过境高速公路,以及即将建成的S340新省道。这些是黄桥交通运输的主力。
为什么黄桥镇的房价不应该有5000-6000元/平米?
为什么2900-3600元/平米,是黄桥镇比较合理的房价?
黄桥镇没什么像样的企业,绝大多数企业都属于劳动密集型企业,这些企业的管理人员和工人工资都不高,管理人员工资2500-5000元/月,工人工资常在1500-2500元/月。在工厂内是绝大多数人是工人。可以说,在黄桥镇,除个体工商户老板、企业主、企业管理人员以外,绝大多数职工工资都在2500元以下。以这样的收入水平,很难支撑5000-6000的高房价。
以黄桥镇的经济发展水平、居民收入水平,太高的房价居民根本接收不了,2900-3600元/平米的房价才是普通老百姓可能接收的范围,也跟黄桥小城镇的地位相匹配。
2008年,黄桥镇曾计划用5年时间,将镇区人口从10万扩大到20万。
2008年到现在,5年过去了,还多了1年。大家可以判断一下,黄桥镇镇区人口达到20万了吗? 可以说是镇区人口比2008年增长最多2万人口。
如果硬要讲有20万,那只能把黄桥镇所有下辖的乡镇农村人口全算是镇区人口,这样就勉强达标了,但这是典型自欺欺人的做法。
一个地方城市居民人口要大幅度增加,有几个条件,一是人均收入水平,要能支撑得起房价,老百姓要有钱在城市买房;二是城市周边产业发展,有足够的企业能实现就业,就业以后的收入水平要能支撑以后生活的物价水平。
如果黄桥镇不调整居民房价,继续维持目前的畸高房价,黄桥镇镇区人口想达到20万,至少还得再等20年。原因就是周边想进城的普通老百姓买不起房,自然买房的人就会很少。周边真正有钱的老百姓,会嫌弃黄桥没有上规模的产业支撑就业,即使就业,工资也会比较低,而放弃在黄桥购房,转向泰兴、泰州、常州、无锡等上规模的城市购房。
黄桥的城镇化,其本意是吸引黄桥镇下辖各乡镇的农村人口到镇区买房定居,农民变市民,农村人变城里人。
但目前黄桥镇的畸高房价,已经严重拖后了黄桥镇城镇化进程。因为农民本身并不一定要进城买房,农民要是买不起城里的房子,是可以在农村盖楼房的。
政府如果想通过大规模拆迁、大拆大建来减少农村面积和人口、增加城市面积和人口,也是蠢办法,因为农民拆迁进城以后,每户农民家庭都分得了2-3套安置房,自己住一套,还有1-2套最终要进入市场流通,这部分小产权房的交易价格相对于商品房来说,是很低的,估计会在3000-3500元/平米范围,这些安置房的交易价格,会严重影响黄桥商品房销售,既影响销售价格,也影响销量。
可以说,拆建得越多,以后商品房越难卖,更不要说商品房房价畸高就更加难卖了。
所以说,5000-6000元/平米的房价,一定不适合黄桥,硬要卖这个价位,一个小区估计得卖20年以上才能卖得完。
能消费得起5000-6000元/平米房价的潜在买家,我建议你打消在黄桥买房的念头,你可以考虑在常州新北区购房。常州新北区平均房价才6600元/平米,但要记住,那可是地级市的一个区,比泰兴市还要高半级的。常州新北区购房最大的区位优势是很明显的,因为新北区有成熟的商圈,也有企业,就业更方便;新北区离常州高铁站和火车站都不算太远,交通极其便利。
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 楼主| 发表于 2014-10-10 18:26:22 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏常州
zwl 发表于 2014-9-25 08:35
点到为止吧,…部门和房地产商会不高兴的

我不怕有的人不高兴。

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 楼主| 发表于 2014-9-26 09:00:35 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏常州
dwfvrbgtrb 发表于 2014-9-25 19:43
以3100/平米的低价回收拆迁户的安置房,是一种官商勾结的行为,他们的目的是防止安置房的交易会冲击黄桥 ...

所以,我认为,黄桥的4000以上单价的房子,都不值得买。
黄桥的几个下辖乡镇,家在农村不在黄桥镇上生活,又想到城里购房的人们,擦亮眼睛,不要上黄桥房地产商的当,不在黄桥镇买高价房,绝对是明智之举。
黄桥周边60公里半径范围内,3000-3500单价的房源多的是,离黄桥老家也不远,为何还要到黄桥买高价房呢?
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[LV.7]常住居民III

发表于 2014-9-8 17:36:40 来自手机 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏泰州
大家都不买,开发商就撑不下去了,到时房价必降。
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[LV.9]以坛为家II

发表于 2014-9-8 13:16:12 | 显示全部楼层 来自: 中国天津
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[LV.9]以坛为家II

发表于 2014-9-8 13:22:49 | 显示全部楼层 来自: 中国天津
1.黄桥镇的合理房价应该是多少?我认为应该在2900-3600元/平米。
2.多层居民住宅成本应该在: 2400-2800元/平米左右; 高层居民住宅成本应该在: 2600-3000元/平米左右。
3.多层居民住宅合理房价应该在: 2900-3400元/平米左右;高层居民住宅合理房价应该在: 3100-3600元/平米左右。
照楼主的定价中国的房奴就会少很多,但事实并不是这样啊!…


                 
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发表于 2014-9-8 17:20:51 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏泰州
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发表于 2014-9-8 17:23:28 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏泰州

不是可能,而是肯定。
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[LV.6]常住居民II

发表于 2014-9-8 17:24:12 | 显示全部楼层 来自: 中国浙江宁波
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