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发表于 2014-9-8 13:01:20
来自: 中国江苏泰州
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泰兴市黄桥镇,位于苏北泰兴市东部,是苏北的一个大镇,其经济发展水平在苏北地区处于中等水平。
在2009年,黄桥镇的房价还在3000元/平米以下;短短5年时间,黄桥镇的房价从3000元/平米以下,一下子涨到了5000-6000元/平米。
那么黄桥的房价是怎么涨起来的?要回答这个问题,我们还是先分析一下,黄桥的合理房价,应该在什么范围:
一、黄桥镇的合理房价分析:
黄桥镇的合理房价应该是多少?我认为应该在2900-3600元/平米。
可以做一个成本测算:
构成房价的成本组成主要有以下几个方面:
建筑安装成本、买地成本、税费、利润。
现在主流的楼盘大都是: 框架结构和框架剪力墙结构,黄桥的小区: 多层为框架结构,在6层上下,建安成本应该在1200-1400元/平米左右。高层为框架剪力墙结构,在10-30层上下,建安成本应该在1400-1600元/平米左右。
黄桥小地方,地价不高,买地成本 折合成楼面价,最多500-600元/平米左右。
政府税费: 500-600元/平米左右。
另:考虑拆迁安置,200元/平米。
多层居民住宅成本应该在: 2400-2800元/平米左右;
高层居民住宅成本应该在: 2600-3000元/平米左右。
开发商毛利润按20%计,黄桥镇的合理房价应该在:
多层居民住宅合理房价应该在: 2900-3400元/平米左右;
高层居民住宅合理房价应该在: 3100-3600元/平米左右。
二 、黄桥镇房价上涨的过程:
2009年前后,黄桥镇有一个新小区在建设中,名叫:“铭润庄园”,当时黄桥房价还在3000元以下。
铭润庄园在2010年开盘时,房价是3100-3500元左右,当时在黄桥属于高档住宅小区,按小区的这个定位来讲,铭润庄园的的定价尚处于合理范围。
可是到2010年底2011年初,铭润庄园的房价突然涨到了4000元上下。
到2011年底,铭润庄园的房价更是涨到了接近5000元。
从2012年至今,铭润庄园的房价更是涨到5000-6000的区间。
现在,黄桥镇新开发的楼盘,大都把房价定在5000-5500元上下。
三、黄桥镇房价畸高的根本原因是什么?
那么这几年发生了什么,便得黄桥镇的房价发生了“四级跳”,从奔3跳到奔4、奔5,甚至奔6?为什么黄桥镇的房价会如此畸高?
这几年,黄桥镇给人印象最深的,莫过于黄桥特色的“打灰”大规模崩盘,灰倒了,很多人生计成了问题。
在经济发展层面,黄桥镇没有拿得出手的大发展,除了房地产开发表面一片红火,一定程度上拉高了“鸡的屁”以外,其他行业可以说都不算太景气。
这跟这三四年整个国家的宏观经济状况是大体一致的:就是经济不景气,增长乏力。
这三四年,从影响房价的主要建材价格来说,呈现的是全面下跌的态势,就钢材而言,更是从几年前的5000多一吨,暴跌到当前的3000元左右一吨。
可以说,这几年除了建筑安装行业的人工费有所上涨以外,材料费是下降的,房屋的整体施工成本,基本上没有上涨。
既然建筑成本没有上升,经济不景气,黄桥的房价理应下跌才对,可是这几年黄桥镇的房价为什么节节高,一年一个新台阶呢?难道是这几年黄桥镇居民人均年收入有了大幅增长?大家可以到民间做个调查,除了少数行业工资确有增长,大部分行当都不太景气,人工工资和几年前大致是持平的,根本没有大幅增长。黄桥也没有什么像样的大企业能解决大量就业需求。
黄桥镇的房价能逆经济发展大势,逆流而上,表面上看,是国家的城镇化发展的需要,要有大量的农村人口流动到城镇买房生活,所以有一定的钢性需求。我认为,根本原因不在这里,根本原因在于无良开发商绑架政府、政府官员出于错误的政绩观和个人利益乐得接受高房价、政商相互利用,各取所需,最后将房价高企,因绝大多数百姓无法承受畸高房价,买房人数过少,导致黄桥镇城镇化进程速度被大幅度降低。
按当前的高房价,黄桥镇城镇化进程至少要晚10-15年才能达到政府2008年的预设目标。
同时,由于进城的老百姓在房子上花光了全家毕生积蓄,将无力再用于其他民生支出,百姓捂紧口袋的结果是,黄桥镇的经济将大受影响。
四、总结:
以章灵声为首的无良开发商,要为黄桥镇畸高的房价承担最大责任。正是章灵声为首的无良开发商,为个人利润最大化,无故哄抬房价,才将黄桥的房价抬高到如今5000-6000区间。
令人欣喜的是,位于定慧小区和上海花园之间有个新开发的兴隆壹号小区,将房价定在了4000元以下,这样的开发商老百姓要点个赞,这才是真正有良心的开发商。
黄桥的老百姓应该自觉支持有良开发商!拒绝畸高房价!让那些畸高房价的新老小区20年卖不出去,才是王道!
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