易宪容：央行加息对国内楼市产生重大影响

紫衫龙王 · 发表于 2011-2-11 18:55:17

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牛刀按语：今天拜读了
易宪容先生的文章，未经本人同意，转载如此，以飨网友。这篇文章全面分析了本轮加息对国内楼市的影响，客观、理性、专业，是目前最具权威的解读。中国目前还没有个人破产法，买房人要为自己的行为承担无限责任，所以，正如我在《穷人通胀富人通缩》一书中所分析的，规避风险的时候来到了。以下是易宪容先生的原文。

2011年2月8日，央行2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。从2010年10月19日起，这是央行在短短的几个月里第三次上调金融机构人民币存贷款利率了。从这几次存贷款利率上调的目标来看，就是通过价格机制如何来管理好市场过多的流动性，减弱通货膨胀压力（今年上半年通货膨胀压力已十分明显），让信贷增长回归到常态（但1月份商业银行无限信贷扩张的态势没有多少改变）。

不过，从这几次加息的特点与情况来看，其含义要比这些目的还要深刻得多。从这几次加息的特点来看，存贷款利率上调，尽管一年期的基准利率上调每次都是相同的，但是其他档次的存贷款利率则是采取不对称的方式上调。即中长期的存款利率上调的幅度大于中长期贷款利率上调的幅度。短期存款利率上调的幅度小，而中长期的存款利率上调的幅度大。比如，活期存款利率三次共上调只有0.04厘，而5年期的存款利率三次则上调了1.40厘，上涨调度达39%。而中长期贷款利率三次仅上调0.66厘，上涨的幅度仅为11%，从而使得存贷款之间的利差在很大程度上缩小。可以说，央行这几次加息看上去是十分平常，但其中却包含着十分巧妙的价格激励机制，以此来改变商业银行的市场行为。

首先，在当前通货膨胀压力比较大的情况下，如果1月份CPI为5%，那么居民存款负利率就达到2%。2010年底居民储蓄存款余额有30万亿，如果负利率2%，那么一年居民储备收益就损失6000亿元，每个月收益损失达500亿元。这是在严重金融管制下的负利率。这种情况不仅对广大存款居民是相当不公平同，也会严重影响居民基本消费（因为其该获得的收益由政府利率管制而转移给贷款人了），而且更容易导致居民对当前市场作错误的判断。认为在严重的通货膨胀情况下，为了保护其财富不受损失就得把其资金转入房地产市场购买住房所谓的“资产保值”（这只是当前市场上十分流行的一种意见，实际上是不可能的），让房地产泡沫继续吹大。因此，连续加息让居民的负利率收益损失降到最小程度，既可让居民手中持有的大量的流动性回流到银行体系，也是央行挤出房地产泡沫一种间接方式。而这种方式对房地产泡沫杀伤力一点都不可低估（2006年美国的情况就是明证）。

其次，央行逐渐地上调存贷款利率，不仅让存贷款利差直接缩小，而且也在改变商业银行对住房贷款性质的认识及行为方式。比如说，现在5年期的存款利率为5厘，而5年期以上的贷款利率为6.60厘，利差水平由以往的2.34厘缩小到1.60厘，缩小的幅度相当大。更为重要的是，由于存贷款的利差全面缩小，如果住房按揭贷款优惠不取消，存贷款利率就会严重倒挂。比如，5年期以上的贷款利率7折优惠为4.62厘，85折优惠为5.61厘。在这种情况下，如果商业银行仍然对住房按揭贷款采取优惠利率，那么7折优惠时商业银行严重亏损，85折时则扣除了银行运行成本之后也是无利可图或亏损。可以说，这就是央行巧妙设计一种价格机制。无论国内商业银行以往如何把按揭贷款看作是优质资产，无论商业银行对住房按揭有巨大的冲动（2010年个人从贷款达29000亿元），而且这种冲动在2011年1月还在继续，但是在现在这样的价格激励机制，商业银行要这样冲动是无利可图，甚至于亏损。这就是为何本来各商业银行在2010年底要对个人住房按揭贷款重新定价的情况下而不作为，而到春节期间各商业银行才纷纷采取取消住房按揭贷款优惠利率的原因所在。

可以说，在当前这种住房利率机制下，国内各商业银行全面取消住房按揭贷款优惠将成为一种必然趋势。在这种趋势下，不仅能够改变商业银行以往把住房按揭贷款看作是优质资产的观念，重新审查住房按揭贷款在高房价的风险，也会改变商业银行向住房按揭贷款过度扩张的行为。一旦国内住房信贷优惠利率全面取消，它将对国内房地产市场形成巨大的冲击。因此，就目前为止，这才是影响国内房地产市场走势最为重要的政策。

也就是说，如果国内一线城市商业银行取消个人住房贷款优惠利率，它对楼市的影响一点都不可低估。这可能就是最近一些城市在春节期间住房销售全面下降的根本所在。在此我们可以从以下几个方面来分析。一是正如上面所指出的如果一线城市商业银行取消个人住房贷款优惠利率，那么在现在利率机制下其效应不仅会这些城市快速发酵，而且很快就会蔓延全国，成为各商业银行个人住房贷款的基本政策。

二是尽管新国八条没有对第一套住房信贷有新规定的，但个人住房贷款优惠利率取消，也就正好堵住国十条中差别化信贷政策的弹性漏洞（这一点是2010年国内房地产泡沫得以向三四线城市蔓延根本所在）。

三是个人住房按揭贷款优惠利率取消，尽管与2008年9月以前的住房贷款的利率水平还有一定的距离（5年期以上贷款利率2008年9月之前为7.83厘，现在为6.60厘），但是很大程度上增加了购买住房者的进入成本。有人说，住房贷款优惠利率取消等于一次性加息4次（每次25个基点），上调利率达到100个基点。

四是更为重要的，随着第一套住房贷款利率提高，第二套以上住房的贷款利率也会水涨船高，而不会停在基准利率的1.1倍上（比如第二套以上的住房在基准利率上上浮30%，其利率水平就达到8.58%）。第二套以上住房的贷款利率随之上调，对住房投机炒作者将造成巨大的冲击。在这种信贷条件下，住房投机炒作者是否会再进入楼市将面对着巨大的不确定。如果住房投机炒作者不进入（无论是购买第一套住房的投机炒作者还是购买第二套以上住房的投机炒作者），那么住房的预期将发生巨大的变化。有人会认为，我有的是钱，购买住房根本就不需要贷款，因为利率上调对我影响不大。当然，你购买住房自己使用是没有多少关系，你什么时候进入购买都问题不大。但是，你是住房投资者，购买住房目的是为了卖出，那么在利率快速上升的情况下，你购买的住房谁来接手。如果没有人来接手，那么不贷款的投资者敢不敢进入现在这种房地产泡沫巨大的市场。如果要贷款的投资者及不贷款的投资者都不敢进入住房市场，那么整个住房市场的预期将发生巨大转变，房地产市场的调整也将开始。可以说，住房市场的预期改变将决定了2011年国内房地产市场走势。市场预期转变得越快，房地产市场调整将越快。

五是尽管住房按揭贷款购房合同的利率是一年一订，尽管我曾预期的2011年初住房按揭贷款利率商业银行重新定价没有发生，但当住房按揭贷款优惠利率全国性的取消成为事实时，那么2012年初住房按揭贷款合同利率重新定价就不可避免了。再加上2011年通货膨胀压力及存款负利率如此之高，在2011年多次不对称的加息情况下，2010年以前进入的大量住房投机炒作者可能面对对这种市场预期变化作出强烈的反应。因此，他们知道住房市场一旦出现调整，其交易成本十分昂贵的情况下，如果不早出手，那么市场如“温水煮青蛙”，等发现问题很大想出来时，已经无力还手了。因此他们可能会尽早地把手上的持有的住房逐渐抛出。谁先动手，谁面对的风险就可能小。如果这种情况出现，它将严重地改变当前房地产市场的利益格局，国内房地产市场赚钱效应可能会弱化或消失。

总之，如果商业银行的住房信贷优惠全部的取消、住房投机炒作“去杠杆化”、银行信贷获得不容易，那么国内住房市场的融资条件将出现巨大改变，即使新国八条对限制住房投机炒作税收政策是不力，信贷政策仍然是刺破巨大的房地产泡沫的主要工具。对此，住房市场投机炒作者不可不考虑。请记住，任何投资都是面对未来的，不是看你过去是如何赚了多少钱。如果在国内货币政策发生巨大的变化时没有把握到，那么所有的未来严重不确定性风险只能是投资者自己承担了。这就是我所说的央行加息将对住房市场产生巨大冲击及影响所在。