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发表于 2012-2-18 08:28:44
来自： 中国江苏泰州
楼市刚刚经历的“一月寒流”，让很多房地产行业人士没能过好龙年的春节。在北京、上海、广州、天津、杭州、济南等一、二线城市，整个春节期间卖出的房子都没有超过20套，其中北京楼市春节7天3年来首次出现零成交，济南楼市同样遭遇“冰封”，春节没有卖出一套房。龙年楼市的开门形势一片惨淡。
不过令A股投资者感到些许意外的是，在利空集中的2011年，深陷调控泥潭的地产板块总体走势竟强于大盘，尤其是龙头地产股还有着相对较好的表现。那么，在忧患重重、开局不利的2012年，A股房地产板块又将如何演绎？危局之中是否可能迎来转机？
经历过2011年被称为史上最严厉的楼市调控后，不少业内人士认为，2012年地产行业面临的艰难险阻至少不亚于2011年。除了坚定不移的政策面，摆在地产板块面前的还有销售、库存、负债、资金链等几重难关需要跨越。
基于这样的现实，各大房企纷纷开启了收缩战线、广开销路的“过冬模式”。相比去年的普遍乐观，今年不少一线龙头房企都调低了销售目标，其中2011年业界领跑者恒大地产2012年销售预期定为800亿元，比去年的销售额减少8.1%。而从近期的信息披露看，保利地产、金地集团1月份的销售面积和销售金额都出现了六成以上的同比下跌。地产巨头万科A1月份的销售数据在5年来也首次出现同比下滑。
在楼市调控上，地方政府与中央的博弈也在继续上演。2月9日，芜湖政府发布了 《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，主要看点为契税补贴、购房补贴和购房落户，然而仅过3天，这一新政便被“暂缓执行”。由此看来，楼市调控的坚冰仍看不到松动的迹象，地产行业2012年的生存状况不容乐观。
房价实质性调整或将来临
纵观目前的楼市格局，可以用“有价无市”来形容。
去年以限购、限价、限贷为政策核心的楼市调控，让全国楼市在较短时间内实现了量价齐跌，但相比库存的大幅增长和销量的锐减，房价下跌却并不明显。
据上海易居房地产研究院发布的报告显示，2011年末全国商品房待售面积达到了27194万平方米，比2011年11月末又增加1763万平方米，商品房存量再创新高。高库存之下是成交的低迷。以上海为例，2011年上海一手住宅可售面积已大大超越2008年末的850万平方米，为4年来之最。而2011年一年729万平方米的成交量，比历史上楼市低谷的2008年还要低16.87%。
然而，备受关注的房价却未按照一般的供求规律，发生比较明显的下跌。根据国家统计局近半年来公布的数据，70个大中城市中，12月新建商品住宅环比价格下降的城市达到52个，与11月相比增加了3个，但降幅却相对有限，大多集中在0.2%~0.4%这样的微弱水平。
而据中国房地产指数系统百城价格指数，2011年12月，全国100个城市住宅平均价格为8809元/平方米，环比11月仅下降0.25%。
从同比来看，房价呈现的状态是不降反升。虽然全国100个城市住宅均价同比涨幅自去年8月来逐月缩小，但去年12月仍同比上涨了2.86%。
业内人士预计，随着库存消化周期的延长，开发商的销售压力持续增大，为了提高去化率，加快回笼资金，开发商可能会引发又一轮降价潮。
链家地产首席分析师张月认为，2012年初，新建商品住宅市场成交低迷，库存消化不畅，开发商“以价换量”的倾向可能更趋明显。
中金也认为，就近两个月公布的数据而言，行业销售下行趋势已建立，市场调整速度正在加快，房价实质性调整来临。
资金链断裂风险显著增大
如果房价果真出现明显下跌，对房企会有多少实际的影响？招商地产董秘刘宁去年年末曾表示，“我们做过一个测算，现在这个时点如果价格再降25%左右，公司就要无利润空转了。而别的公司比我们更弱，因为我们毛利率相对较高。”可见，尽管有一些大型房企已提前将2012年的业绩锁定，但房价的大幅下跌对开发商依然是不能承受之重。
需要提请注意的是，除了销售问题，今年房地产行业还将面临空前的债务压力。华创证券近日发布的研报显示，2012年地产行业到期应还借款 (不包含应付账款)约为2.48万亿元，约为2008年的2倍，达到历史峰值。其中银行贷款约占49%，单一信托到期借款约占6%，集合信托到期借款约占7%，通过其他信托方式借款约占6%，应还地产基金借款占比约为1%，其余渠道所获借款总占比约为31%。
华创证券认为，如果2011年行业的资金状况为“趋紧”，在政府不放松调控的前提下，2012年恐怕将是“紧张和断裂”。
其中各类房地产信托的集中到期最使人发愁。由于房地产信托从2010年下半年进入发行高峰，平均发行期限为1.9年，因此今年将迎来房地产信托的兑付高峰，相应的兑付风险不容小觑。市场预计在贷款、信托集中到期，但销售不力的情况下，二季度或将爆发开发商资金链断裂的风险。
不过业内对此却有不同的看法。连续多年在新财富最佳分析师评选中获得房地产行业第一名的国泰君安房地产研究小组认为，二季度或将出现房地产信托兑付风险、资金链断裂和开发商变卖股权，但对于基本面却将是触底的显著信号之一。“3~6月资金链断裂风险将代表基本面最坏阶段出现，但政策面有望因此而转向，期间股价也许有震荡，但将是相对收益向绝对收益转化的大拐点。”
政策面或现逐步放松迹象
尽管中央政府一再强调要坚定楼市调控不动摇，但各地方政府迫于财政等方面的压力却不时搞一些局部松动。
去年10月，佛山试图成为首个放松限购令的城市，然而不到一天的时间即被暂缓执行。最近芜湖的“救市”新政也仅过3天就被叫停。爱建证券分析师左红英博士告诉 《每日经济新闻》记者，芜湖新政的夭折，彰显了中央对调控的决心不减，至少在短期内调控不会动摇。
然而，国泰君安房地产行业分析师李品科却认为，虽然目前行业基本面虽尚未见底，但政策面或许已“见顶”。她表示，政策面初露见顶趋松迹象，但松动速度、幅度仍将取决于基本面的下探速度，包括房价、投资、新开工等。
国泰君安去年11月发布的策略报告《房地产：平衡再生》便提出政策趋松路径判断，与“万保招金”四巨头见到阶段性底部的时间基本吻合。
长江证券房地产行业分析师苏雪晶认为，产业政策微调或许要等到实际数据进一步下滑之后，预计上半年新开工增速低点在3月份，投资增速低点预计在6月份之后，那么产业政策微调应该在下半年。
一个值得关注的现象是，尽管不少房企都表示对今年土地的交易将更加谨慎，但在实际操作上却显得要激进不少。自去年12月下旬以来，万科A、保利地产、招商地产大举拿地扩张，3家房企在最近两个月不到的时间里拿地耗资近百亿元。根据中房信的统计，远洋、华润、绿地3家房企也在去年12月斥巨资拿地。
其中招商地产的扩张步伐尤为惹眼。招商地产去年前三季度拿地仅92万平方米，支付地价42.68亿元，仅占前三季度销售额的28.5%。但自去年12月起，这一局面开始有所转变。公司先后斥资34亿元在武汉汉阳竞得3幅地块，并通过集团良好的关系，以低价收购的方式进军青岛、毕节。本周四，公司还公告与九龙仓联合竞得北京朝阳区两地块，成交价总计23.7亿元。《每日经济新闻》致电公司了解到，这笔交易中招商地产享有50%的权益。
湘财证券分析师苏多永认为，逆市拿地既意味着公司优化区域布局，又是启动新一轮扩张的具体反映。
关注蛰伏的二三线地产龙头
今年1月，在以科技、医药板块为代表的前期超跌股带领下，A股迎来了2012年开门红。地产板块整体表现相对平稳，而去年作为资金避风港的龙头地产股上涨动能却显得有些不足。
近期，芜湖新政这只“红天鹅”的突然飞临，瞬间引爆了市场对房地产板块的激情，合肥城建、莱茵置业、绿景控股、旭飞投资、宁波联合、重庆实业、ST中房等一批二、三线，甚至三、四线地产股短期内表现抢眼，涨幅远远大于以万保招金为代表的一线房企。其中合肥城建由于地缘关系，被认为芜湖新政的直接受益者，因而取得了最大的区间涨幅。
对于芜湖新政后地方与中央政策博弈的后续发展，世联市场研究部认为，芜湖新政迈开了房地产调控政策定向放松的第一步，未来或许有更多的三、四线城市跟进。芜湖市在全国率先放宽房地产调控，究其原因主要是芜湖市对土地财政的高度依赖。2011年，芜湖市全年土地出让收入84亿元，同比下降18%，占市本级财政比93%。像芜湖这样对土地财政高度依赖的城市并不鲜见，如南通、九江、开封、自贡等众多城市都是如此，这些城市可能因为房地产调控而导致地方经济和财政难以为继。
世联地产首席研究员吴志辉表示，从芜湖事件可以看出，在楼市成交下滑的背景下，预计会有其他城市选择微调，这无不与地方政府对土地财政的依赖有关，其依赖的程度越高，政策微调的可能性越大。
基于上述逻辑判断，爱建证券左红英建议，可选择项目布局在房价相对合理的非热点、非限购二三线城市的优质地产公司作为投资标的，或开发产品以中小户型普通商品住宅为主的优质公司，因为预计未来二三线城市政策容易率先松动。
上海一位私募人士告诉记者，相比之下，那些业务在非限购城市的房企，受限购等核心调控政策的影响不大，所以类似芜湖新政这样的政策对它们更有实际意义。
不过瑞银证券首席策略师陈李认为，类似于芜湖新政这样的事件，至少在3月份的全国“两会”前不太可能发生了。
2012年02月18日 05:20王海慜每日经济新闻
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