房市大泡沫濒临大破灭

我本善良

加拿大房市大泡沫濒临大破灭

    作为加拿大发行量最大、影响力也最大的新闻周刊，现在也加入到警告民众房市已摇摇欲坠的行列，23日出版的麦克琳杂志（Maclean's）告诫，加拿大的屋主们有可能即将发现，自己同样处于数年前美国屋主面对的房地产泡沫破裂困境。


    该杂志的一篇署名文章指出，由于包括加拿大中央银行在内的金融机构，以畸形的低利率促成国民背负巨额债务，一旦贷款利率回升到正常水准，加拿大房地产市场便将应声轰然倒地，众多屋主因为无力继续还贷，而导致其以巨额贷款购置的住宅遭银行法拍。

    这篇文章的作者麦克马洪说：“现在似乎有种感觉是我们安然度过全球经济衰退，我们没有犯美国那类错误，美国人製造的房市泡沫只是一种孤立现象。然而，人们只要仔细看看国民的财务状况，便能看到实际上我们也正在犯同样的错误。在某些情形下，目前加拿大人的家庭财务状况比美国房地产泡沫破裂之前都更严重。”

    他在文章中说，加拿大人收入增长极其缓慢，很多人的卡债负担已很重，迫使他们只好以自己的住宅作抵押借钱消费，这一情形已比美国爆发房地产泡沫破裂之前更为严重。
    麦克马洪又指出，美国2005年时家庭负债与收入之比为130%，目前加拿大家庭这个比率为153%；美国2005年时房地产业产出占当年GDP23.5%，加拿大目前是27%；美国2005年时，建筑业提供的工作职位占当年工作职位总数的5.5%，加拿大目前是7.4%。他列举这一系列统计数据都是为了说明，加拿大经济对房地产业依赖极重，这个市场一旦衰退，甚至有可能对全加经济构成可怕的损害。

    麦克琳杂志的警告与一些国外经济观察家发出的警报相同，例如从国际货币基金组织（International Monetary Fund,IMF）到经济学人杂志（The Economist）的经济学家，都在日前先后警告，与美国2008年爆发的房地产市场崩溃事件之前的情形相比，加拿大现在已是有过之而无不及，因而加拿大房市已危如累卵。

    加央行再次强烈警告：房价下跌民众将受重大冲击！

    昨天 ，加拿大央行行长卡尼（Mark Carney）再次警告，一旦房价下跌，债台高筑的加拿大人可能会面临重大冲击。

    卡尼表示，加拿大家庭债务问题已成为本国经济和财政系统所面对的首要威胁。在过去两年超低利率的刺激下，加拿大楼市一直处于上升通道，民众债务水平也随之水涨船高。近期公布的一份报告显示，加拿大国内平均家庭负债率已达到创纪录的历史新高点，家庭债务和收入比已狂飙至153％，而且还在一直上升。

    央行指出，家庭是加拿大经济的核心组成部分，因此其财务稳健非常重要，可以说，家庭财务状况的稳定是加拿大经济和金融状况稳定的一个重要因素。数据显示，去年加拿大的家庭债务已占所有消费品信用贷款的近50％，其中很大一部分都是用于房屋及装修等。

    卡尼今日再次表示，目前最为关注的还不是居民庞大的按揭贷款，而是随着房价的不断上升以及借贷成本持续处于低位，不少民众将房屋抵押进行贷款，因此一定程度上出现了过度借贷的现象。一旦房价下跌，民众的债务负担也将大幅增加，甚至可能会受到重大冲击。
   
    事实上，近期央行行长卡尼及加拿大财长费海提（Jim Flaherty）均多次表示，对加拿大人的负债状况感到担忧。财长费海提更明确指出：“绝不能臆测利率将长期处于低水平，加拿大人需要明白，利率始终是要提高的。”

   加拿大家庭负债超过美国楼市崩溃前水平（147.2%）

   帝国商业银行（CIBC）上个月发布的家庭财政状况分析报告指出，自2007年起，加拿大人家庭负债相对每年可支配收入的比例一直上升，最近更加达到153%的创纪录新高，正逐步接近160%。

    报告表示，加拿大人的负债金额正在不断增加，其中又以婴儿潮一代的债务上升问题最大。目前，加拿大三分之一负债国民的债务比例已经超过160%水平，雪上加霜的是，国民收入增长已经停顿下来。



   （有网友问，什么叫“负债收入比”。简单的说，负债收入比（Debt-to-income ratio，简称DTI），就是总负债除以收入之比，如你的家庭总负债100万，而收入60万，那么家庭DTI就是167%。欧美这些年，由于不断借钱消费，使得他们的DTI越来越高，债台高筑！）

黄桥有爱

真的？

gsg

黄桥房价会掉的！

钱坤

房子掉价只是个时间问题      

闲杂人

黄桥的房地产垮掉的话，开发商的日子就很难过了。

我本善良

春节已过去一个多月，中央房地产调控决心不减，各地楼市成交低迷，购房者究竟何时买房最合适？存款准备金率下调给A股带来重大利好，监管层频频唱多蓝筹股，目前股民到底该不该抄底入市？昨日，著名财经评论员牛刀携新书《牛刀说：我们怎样过上好日子》在津签售，就目前各方关注热点，本报记者对其进行了专访。

主力释放重要信号(附股) 机构资金流向已现巨变! 免费的Level-2高速行情 收费软件强大功能限时免费 　　何时买房


　　眼下该不该出手买房？这一问题正折磨着众多潜在购房者。在牛刀看来，房产买点将发生在2012年6月至2013年间，而“95后”婚龄到来时，中国将彻底告别高房价。

　　“未来房地产走势可以分为几个阶段，第一阶段是市场冰冻期，房价的表现是不涨不跌，个别区域楼盘将出现开发商降价出逃，但房价不会普跌，这个阶段将持续到2012年4月；第二阶段为政府去房价泡沫化阶段，其间一些便宜的资产将投入市场，同时公租房开始启用，租金涨价历史结束，以此推算2012年5至10月房价会开始去泡沫；第三阶段，房价开始普跌，市场正式进入买点，预计在2012年下半年至2013年间，楼市将产生较好买点，五年内不会出现太大贬值，这样的状态将持续三年左右。”

　　合理房价应与收入挂钩

　　如果说调控楼市的目标是促进房价合理回归，那么究竟什么样的房价才合理？在牛刀看来，房价跟城市居民收入应该有比例，3到6年的家庭收入买一套三房，是合理房价。

　　牛刀表示：“衡量一个国家或地区的房地产市场是否存在泡沫有三个重要指标，租售比、房价收入比和空置率。先来看看租售比，国际通行的租售比为1:250以内，也就是说，按现有租金，约10年和20年收回房款才是合理的。可是目前，我国部分地区租售比甚至超过1:800，最高80多年才能收回房款，也就是说政府按规定70年收回地权，你的房款都无法收回。其次，我国一线城市住房空置率居高不下，部分房源其实在炒家手上。我认为，房价跟城市居民收入应该有比例，3到6年的家庭收入买一套三房，是合理房价。”

我本善良

中国楼市或掀新降价潮 预计大规模促销3月展开
由龙头地产企业保利集团带头掀起的降价风波，正在楼市蔓延，近日更多房地产企业纷纷以促销的名义加入降价大军。市场人士预计，更大规模的促销将在3月份展开，这将是自去年10月底以来全国楼市的第二波降价潮。

　　近来中国各地楼市表现低迷，大型房企的销售业绩也出现大幅下滑。据不完全统计，16家标杆房企今年1月份销售总额不足300亿元，不及去年同期663.6亿元销售金额的一半。而从2月的市场表现来看，情况也并不乐观。在业绩压力之下，部分房企已开始酝酿新一轮降价以刺激成交量。

　　近日，保利集团在上海的一个楼盘单价从1.9万元／m2降至1.7万元／m2，而交房标准却从毛坯升级为精装修，如果考虑装修成本，相当于8折优惠。随后，另一龙头企业招商地产全国22个在售项目同时启动优惠活动，部分房源降价幅度达到15%。此外，金地、万科、绿地、恒大、华润等大型房地产企业也纷纷跟进。

　　早在去年10月底，同样是保利、龙湖、中海、绿地等大型房企，在上海率先发起了第一轮降价潮，进而波及全国。

　　中原集团研究中心发布的一份报告显示，在购房者降价预期日渐增强的情况下，价格僵持成为成交萎缩的最重要原因之一。瑞信研究院近日公布的调查结果显示，中国消费者在未来两年购买不动产的意愿为16%，比2010年进一步下降。

　　根据世联地产此前对全国28个城市购房者期望房价下跌幅度的调查，有35%的购房者期望房价跌幅在30%以上。而截至去年年底，75%的楼盘给出的降价幅度不到15%。低迷的成交量反映出购房者对开发商目前的降价幅度依然不满意。

　　国家统计局2月18日发布的数据显示，1月70个大中城市新建商品住宅价格环比全面止涨，其中，价格下降的城市有48个，持平的城市有22个。

　　专家认为，从环比数据来看，1月房价基本上全面止涨，全国性的房价下降趋势已经形成。一线城市楼市拐点已经明确，预期在6~12个月内房价可能还有10%~20%的下调。

　　沉重的债务压力，也迫使开发商尽快回笼资金。不少房企选择甩卖项目回笼资金。浙江绿城集团在过去两个月内已经出售了5个项目的股权，获得13.35亿元资金以支持其流动性。绿城还正在与潜在买家洽谈，拟再出售4个项目，计划回笼资金60亿元。

　　“2012年房企最大危机就是债务危机”。世联地产董事长陈劲松直言，假如房价下降20%~40%，很多房企都不得不面临亏损或倒闭的风险。

微博控-Me

掉不到哪儿去

我本善良

湖南河南江苏浙江等多地被曝有开发商卷款跑路
正文 我来说两句(387人参与) 2012年02月28日15:41 来源：人民网 复制链接 打印 大 中 小 　　长沙岳麓区一个开发商跑路的楼盘售楼处。砸出大窟窿的玻璃门，被捣毁破损的楼盘沙盘。玻璃碎渣、售楼员名片、客户认购书、会员登记表，凌乱散落。还有墙壁上控诉声讨开发商“不良”的大字标语。

　　这个名为“麓山里佳园”的楼盘，只是长沙去年以来近10家开发商跑路的楼盘之一。这些楼盘的共同特点是：房地产公司老板跑路，工地停工，售楼处被砸，焦急的债主，惶恐的购房者，难以理清的债务迷局。

　　无独有偶，河南、江苏、浙江等地也不断曝光有开发商卷款跑路。本报记者近日亲赴长沙等二三线城市，调查开发商跑路背后的真相，追寻表象背后的制度及社会原因。

　　跑路老板留下巨额债务

　　“我们借了7000万给开发商，现在房子被别人抢先一步占了，找人找不到，没人跟我们谈。”在长沙另一个开发商跑路的楼盘“湘江700” 售楼处，记者遇到了三位过来讨债的债主。

　　这三位债主告诉记者，湘江700的老板因为资金紧张，向他们借款7000万。借款合同上明确了利息和违约条款。根据合同，如果开发商到期不能还钱，湘江700的其中一栋楼将过户给债主以抵借款。

　　去年年底，湘江700施工出现明显放缓，过完年后项目工地直接处于停工状态。2月13日，债主和购房者开始怀疑开发商卷款逃跑，向长沙市公安局岳麓分局报案。

　　公安局初步调查的结果让三位债主大吃一惊。湘江700的开发商老板陈湘不知所踪，当初可抵借款的快完工的那栋楼已经被其他债主抢先进入。“跑路的老板非常狡猾，在去年就已经将公司法人代表进行变更，而且将自己名下多项财产都转到了他兄弟的名下。”

　　三位债主称，他们发现当初和湘江700老板签订的合同中，多处地方对方涉嫌诈骗，合同的法律有效性存在问题。他们现在是叫天不应，叫地无门。根本没人出来和他们谈如何还款的事，每天都来楼盘现场无聊地打转，焦急等待政府的调查结果及处置方案。

　　记者现场注意到，湘江700为一中等规模的楼盘，楼盘主体已经基本完工。该楼盘处于长沙猴子石大桥西侧，离市中心区域并不远。目前市场价格在5000元-6000元每平米，在长沙属于中高端楼盘。从地段和环境看，该楼盘销售情况不会很糟糕。

　　而另一个近期长沙最“有名”的老板跑路楼盘麓山里佳园情况则不同。当记者报出岳麓区含浦镇白鹤社区的楼盘地址时，多位出租车司机均不知道。搭载记者的出租车，驶出市区后在市郊七弯八拐，绕了不少冤枉路后，最终才找到了楼盘所在地。从楼盘地段和规模看，麓山里佳园属中小开发商之列，楼盘周周还有不少菜地与农田。

　　麓山里佳园的建筑工人是最早发现该楼盘开发商出现问题的。春节前的腊月廿七，在多次讨要工资无果后，该楼盘的建筑工人一怒之下砸了售楼部。接着是闻讯赶来的民间债主和购房者。

　　几周前，上百人汇聚麓山里佳园售楼处，召开业主代表大会。每栋楼选举出一名楼长，组成业主委员会。他们发现，不仅是交房时间成疑，开发商还涉嫌一房多卖、虚假合同、未备案等一系列问题。通过业委会的统计核实，一房两卖2户，假合同9户，未备案35户，延迟交房92户。

　　据记者了解统计，长沙开发商涉嫌“跑路”的楼盘已经有麓山里佳园、江滨家园、中远公馆、东方航标、中央公馆[最新消息 价格 户型 点评]、可可小城、利璞金立方、湘江700等。而其中多数都涉及巨额民间融资，据不完全了解，除上述湘江700外，中远公馆涉及债务超过8000万元，东方航标非法集资额度高达数亿元，麓山里佳园债务额达到数千万元。

　　无独有偶。除长沙外，近期曝光的“楼跑跑”案件还有：江苏南京宇扬集团的企业老总，带着数亿元的贷款，一夜之间不知去向；浙江嘉兴濮院胜利广场项目“停摆”，开发商浙江凯旋万豪置业老板陈飞携带1亿多元的巨款潜逃；河南安阳数百亿重大非法集资案中，多位涉案房地产企业老板卷款跑路。

　　资金链紧张导致高息借债

　　记者在采访中了解到，长沙跑路的开发商均为中小开发商，当地大型国企房地产企业，以及中海、保利等全国性大型房企所开发楼盘，运作皆相对正常。

　　所有跑路开发商都有一个共同特点，资金链紧张，在遭遇楼市调控后资金链断裂。同时，“黑盖子”被揭开后后均发现跑路开发商有上千万到数亿元不等的民间高息融资。

　　“跑路的开发商，都存在一个致命的问题缺钱。”长沙一位资深房地产业人士告诉记者，去年银根紧缩，开发商只能在当地商业银行获少量贷款，不得已大量举借民间高利贷，民间借贷多要求开发商以房产做抵押。

　　据透露，长沙的民间借贷的利息一般在月息3%-5%之间，多则高达10%甚至更高，而当地银行贷款的月息只有0.7%。

　　民间融资的到期期限通常只有1年，就房地产开发来说，1年时间几乎无法达到预售的条件，在楼盘还未销售时就要面对高额贷款到期的压力。

　　为了腾挪资金，当地开发商也使尽浑身解数。据了解，由于借贷需要抵押，很多开发商拆东墙补西墙，在开发一处楼盘的同时买了另一块地，作为抵押物。

　　在东方航标事件中，这家楼盘事发前一切正常，但业主们一夜之间发现开发商失踪了。随后，有关方面通过调查发现，因资金压力过大，在多处贷款无望后，这家公司的董事长竟然瞒着公司实际控制人，私刻公章，进行非法集资，额度高达数亿元。

　　“在我看来，一些中小开发商资金链断裂出事几乎是必然的。”长沙农行一位信贷主管告诉记者，房地产开发总体上门槛其实很低，只要通过各种门路拿到了地，然后再贷款或者民间融资借到钱，就能上马一个楼盘了。

　　长沙从2006年左右开始，商品房供应量猛涨，而销量也由2006年的690万平方米，超常规地猛增至2010年的2140万平方米，市场一片繁荣。销量和供应量的增长过快，造成本地一些根本没有房地产经验的实业公司和社会资金也纷纷杀入房地产行业。一些开发商根本就没有应对房地产市场波动风险预防机制和资金实力。

　　“在楼市上涨的时候，再差的开发商的楼盘都有人买，都能很快回笼资金。”上述长沙农行人士说，从前年10月份国家实行地产调控以来，房地产行业不振，发展缓慢，大量楼盘滞销，空房库存不断创下新高，加之国家信贷规模缩小，银行银根收紧，在双向夹击之下，开发商资金日益趋紧。中小楼盘的开发商由于缺乏经验，未能及时在营销策略上作出调整，导致回款不及时，资金链断裂，不得不“逃债”或外出融资。

　　记者前往长沙市公安局岳麓分局采访了解麓山里佳园的相关情况时，该局经侦大队一位汪姓警官称，跑路的开发商都是资金链出现问题。一房多卖的案件曾多次遇到，诈骗的嫌疑非常大。当然，最终还要把各方报案资料进行整合、调查、找到法人代表，才能决定案件性质与解决方案。

　　偿债高峰成中小房企头上利剑

　　中小房地开发商资金普遍吃紧，世联地产的一份研究报告指出，今年第一季度将是房地产企业的债务偿付密集时期。房地产企业迫切需要偿还的银行贷款、信托、私募、民间借贷和海外发行债等债务合计超过1万亿元。通过这些渠道进行的融资基本都要支付高额的利息。

　　世联地产的该报告称，今年全行业到期的各类债务中，离岸私募债、信托、房地产基金以及民间借贷是最考验房地产企业短期债务偿还能力的。而其中，信托债务又是各家房地产企业首先要归还的债务。国泰君安证券的相关研究报告提供的数据也显示，2012年总到期债务规模1758亿元。一季度366亿元，二季度368亿元，三季度716亿元，四季度309亿元。首个信托兑付高峰将出现在今年3月。不难看出，房地产企业的偿债压力巨大。

　　就信托债务而言，到期高峰正在今年7月，有超过500亿元的信托债务将到期。房地产信托的利率普遍在12%以上，加上信托机构的管理费、财务顾问费、银行的托管费等中间费用，融资成本超过20%，部分信托融资利率甚至高达30%，远高于银行同期贷款利率。如此高的借款利率对于房地产业而言是难以持续的，房地产企业多数面临着经营性现金不足的困境。

　　随着财务状况的恶化，地产企业面临的资金缺口也在扩大：短期内行业平均有5%的资金富余，但是如果2012年的行业交易量延续前一年的趋势，行业整体将出现相当于总资产8%的资金缺口，六成企业将面临这种威胁，四成企业在到期贷款无法续借的情况下将面临相当于总资产10%以上的资金缺口。

　　万科集团总裁郁亮此前曾对外表示，企业现在已是“冬天模式”，“现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体”成为房产商的5大过冬策略。大房企尚且如此，“体质较弱”的中小开发商生存状态可想而知。

　　惠誉国际近日一份中国2012年的房地产报告指出，中国房地产业在今年将面临调控仍将趋紧、增速放缓、利润压力增大的局面。小型房地产开发商将受到挤压，房地产商的两极分化将持续。

　　民间资本缺乏有效保值增值渠道

　　开发商的跑路，带给借钱给这些房地产企业的债主们无尽的焦虑与痛苦。在河南安阳非法集资案中，有的民间借款人几近血本无归，有当事人喝农药自杀。

　　资金链断裂是房地产跑路的直接原因，那么众多民间资金在高息的诱惑下，涌入房地产开发，其背后的深层次原因值得探讨。

　　长沙市房地产协会一位人士表示，房地产老板“跑路”的影响是多方面的，从产业角度来看，跑路开发商必然给长沙的房地产业健康发展带来负面影响；从社会投资情绪来看，老板跑路甚至会影响到区域经济的正常发展。

　　“以前的民间借贷，大多是中小企业拿去补充短期的流动资金之需。而在当前实体经济萎靡的情况下，民间借贷除了少数用于生产之外，大多拿去炒房和炒矿。”经济学博士马光远认为，即使流入中小企业，在年利率高达60%甚至100%以上的情况下，也不可能通过做实业还清。于是一些中小企业将获得的民间借贷资金再次高利贷出去，以钱炒钱，成倍放大了风险，使得民间借贷出现了高利贷化、全民化的危险倾向。

　　在浙江工商大学金融学院院长钱水土看来，改革开放已经三十多年，但金融市场还没完全开放，企业尤其是民营企业融资从正规渠道没法满足，肯定要寻找其他渠道。

　　他说，当前实体经济赢利空间小、银行储蓄利率偏低、通货膨胀率居高不下等背景下，民间资本缺乏有效保值增值渠道，而高利率的民间借贷市场无疑充满了诱惑。正是因为如此，在中小企业面临融资困难、对民间借贷资金需求量大增的情况下，民间资本才大量涌入房地产业等民间借贷市场。

　　建立多元化资金供给体系

　　多位房地产业内人士告诉记者，与大企业的抗压能力相比，全国二三线城市的中小房企受调控影响更为严重，呈现一篇哀鸿遍野的惨状。如何未雨绸缪，防范可能出现的资金链断裂等风险，应该引起房地产业、金融机构及政府等方面高度重视。

　　湖南社科院一位人士表示，当前急需出台规范的民间借贷的相关法规。可从两个方面着手：

　　一是应明确民间借贷身份。我国现有的金融体制应给民间借贷一个明确的身份和地位，将其纳入统一金融监管的范畴，进行引导和规范。

　　二是对民间借贷进行专门监管。如对民间借贷进行专门的监测，定期采集民间借贷活动的有关数据，及时掌握民间借贷的资金来源、资金投向、利率水平、交易对象等变动情况，为有关部门制定宏观政策提供数据支持。

　　浙江工商大学金融学院院长钱水土表示，中小房地产开发商跑路，实际上也折射了民营企业近年来的困境。虽不能完全归咎于金融业的垄断，但仍需进一步改革和完善金融体制，破除金融市场的垄断性，建立多元化的资金供给体系，出台民间融资管理的综合措施。

　　但也有一位不愿具名资深民间评论人士指出，某地老板因资金链断裂“跑路”后，不少学者往往把主要矛头对准当前金融体系的弊端，而对“跑路”老板给予无限同情，仿佛老板“跑路”都是政策逼的，没办法才“跑路”，这种意见并不完全可取。

　　该人士指出，经营企业如居家过日子，“吃饭穿衣量家当”。经营者不仅要周密考虑自身实力、政策环境、上下游关系，甚至连失火、水淹等自然风险都要考虑在内。政策风险是企业经营的一项重要风险。“政策可能是不公平的，但却是公开的。企业家不认真分析和对待政策风险，盲目扩张，出了事把责任一股脑都推到政策上，是极其不负责任的。”

　　针对开发商跑路频发的现象，上海某律师事务所律师岳强指出，一些房地产公司的股东借“有限责任之原则”避责，对此却没有相应的有效制约。最后是股东有钱赚，公司却无钱赔“债权人”。

　　他说，不少房地产公司是典型的富老板、穷公司。对于债权人来说，揭开公司面纱的难度和成本又太大，在司法实践中维权困难重重。

　　长沙市房地产协会一位负责人则建议，对于跑路的开发商，政府和行业协会应该联手，搭建一个银行和需要贷款的中小企业的平台。

　　“对企业情况进行区分，对于存在非法集资、诈骗等违法行为的企业，在行业协会的配合下，由司法机关调查严惩；而对于只要借到了钱，它又

我本善良

    用房地产税能促进房价合理回归

                     ——为2012年"两会谏言”之一  



近日，住建部部长声称已经接到国务院高层指示，要建立住房问题的长效机制，很显然，现在已经拖不下去了。一直以来，我们一直强调住宅问题不仅仅只是土地财政和土地金融问题，而是重大的民生问题，要确保长治久安，就一定要建立土地财富的平衡机制，关键问题是要对拥有二套以上的住宅开征高额的房产税。现在，时机已经成熟了，可以说，我们的高层开始有了觉醒，一把调控房价的利剑终于将要登上政策雅堂。



过去采取的房控手段比如限购手段，规定了户口，规定了户名，那只是临时性的调控，不是长久之计，还丛生了一系列的经济问题。出台征收房地产税的政策，不直接干预人们的消费活动，通过税收的调节作用对房地产的奢侈消费进行约束，可以做到一了百了，既易于操作，又能使人心服口服。作为国家是不能野蛮剥夺个人的购买行为，也不能对银行进行干涉。就像别人爱好古董一样，他愿意收藏多少就收藏多少，我们不能去剥夺他的权利。只是房地产与古董截然不同，古董不是人们的生活必需，对人民生活不带来影响。



当然房地产面积对一个人的生活居住也不是需要很宽，太宽了，用不了，还给居住人带来打扫清理和管理的负担，但确实又是人们生活的必需，不能没有它。房地产有一个最大的特点，就是凝结了大量的国民收入和社会能源，一旦既成事实，就长期沉淀下来，不再参与社会流通。如果人们的消耗超过必需的面积购置或囤集，不仅发生对社会有限资源的滥占或者浪费或者闲置，阻碍有限的社会资源担任有效功能，制造大量的碳排放，给环境和生态造成巨大的破坏，还给房地产的需求产生误导，而且严重影响到社会的扩大再生产，使中低收入阶层深受其害。



炒房者，往往就是那些从银行贷款出来购多套房屋滞留手中观察几年，待价而沽。这样的行为还并不是可怕的，只要没有购买的人们出现，就没有高价可沽，如果实行了房地产税的话，每年需要负担高昂的税负和利息，他也挺不住多久，最终还是要交给市场，还流与市场，参与扩大再生产。更可怕的是我们身边的中等收入者，跟风盲从的多，明显地将多购房产当做古董对待，取向收藏目的，导致存款不如购房产。这样一来，给炒房者涌生大量顾主，大有暴利可图，助长了炒房者。



要知道这种“收藏”是长时间不参与市场流通的，真的是作为一种奢侈的消费行为来进行的，危害极大，导致造成社会财富向房产发生死沉淀，对经济发展危害很大，就好像一块巨大的国民收入就这样失了踪。能多购一套住房的在我们生活中是大大有人在，为什么房价涨得这么高，是因为确实遇到了市场的需求。那种过多责罪炒房者的观点是错误的，主要罪过还是在于我们这些收藏家们，虚拟了现实消费的需求，表现出旺盛的房产购买力，迫使社会没有足够的资金流向用于其它的扩大再生产，影响经济协调发展。



关于开征房地产税收，我在几年前就向有关部门建言过，去年我在任志强这位房产大亨的微博里也议论过。相信全国提出这样建议的人士不少，并不是我们的高层决策层没有看到，却迟迟未见推行，看到的是这样那样的非人性的极其野蛮的调控手段出台，操作起来极其困难，有的几乎不可操作，好使人感到纳闷。就是像重庆上海的试点又是如此小心翼翼，执行的力度是那么轻忽其微，虽然报道说起到了作用，有些牵强附会，难道你两个城市能够抑制全国？我看起到的调控作用不会有很大。但如果全国同时实施，那作用就居大了。



比方说，我们应该在扣除免征面积以后大幅度提高征税率，比如超过一倍购房的，年纳税少则上万元，多则数万元。倒是免征的面积如何定，是按入住的人平定，还是按家庭的单元定，定多少，如何界定户名，如何防止虚挂户名，是可以做到细致些周到些，并在实践中不断及时完善。总之征收房地产税，针对的是炒房者和囤房者，限制他们的铺张行为，对于铺张的消费就要实行有偿办法。为什么要实行有偿，是因为你的“收藏”对社会的国民经济的结构和能耗影响太大。从国家的管理职责看责无旁贷，这样的行为应该大打出手才行，何以要那么小心谨慎？



很简单的道理，能够超出所需面积购房的，还能多套囤集购房的人不是我们劳苦大众，而是那些处于财富占有的上层。开征房产税明显影响的只是那些经济上层，属于少数，就是一旦其中的高收入者将来发生了经济没落了，负担不起房产税了，他还是可以出售多余的房产，把滥占的资源退出来，参与社会的有效流通，负担就能立刻消失。这本来就是一种导向资源配置的好手段，道理很简单，毋须置疑和担忧，哪里还要谨慎试点呀。试点的只是如何操作这一手段罢了。而我们的高层决策者常常打着害怕加重低收入者的负担，担心这担心那，藐视很关心劳苦大众。殊不知，只要我们中低收入者所购的房子没有超过免征税的面积，影响他们的又在哪里呢。他如果能超过免征面积购房，他又何不能负担得起税收呢。我对高层决策层百思不得其解，是不是他们这些高层决策者正好居于这些炒房者囤房者之列中，害拍伤到了自己，表现得如此暧昧不清，还是真的缺乏看待保护低收入者的素质能力呢。



我们只有高举起房地产税收这把大利剑，房地产的合理回归问题就能一劳永逸解决了，不需要我们的温总理再来为房价调控操劳了。