房价必跌没有退路

思念故乡de云

放松限购救不了房价 月供与资金成本迫使房价下行
2014-05-28 11:35 21世纪经济报道
欧阳觅剑
随着一些地方房价的涨势越来越弱，采取降价策略的开发商越来越多，呼吁政府救市的声音越来越强。目前，被冀望最多的救市措施是地方政府放松限购。
限购政策最早出现在2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中，“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”目前实施限购政策的城市有40多个。限购政策刚开始实施时，对“不合理住房需求”的杀伤力非常强，很好地起到了抑制房价上涨的作用，房价涨幅应声而降。
2010年前4个月，商品住宅销售面积同比增长30.3%，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比涨幅从1月的12.7%节节攀升至4月的17.3%。而2010年5月，商品住宅销售面积累计同比增幅迅速下降到19.9%，住宅销售面积低增长甚至负增长的局面一直持续到2012年底。2010年5月，房价涨幅降至16.9%，这一年之后的几个月，房价涨幅逐月下降。2011年和2012年这两年，房价涨得一直比较慢，2012年12月，70个大中城市中，只有乌鲁木齐的新建商品住宅价格指数较2010年上涨超过10%。
限购政策的杀伤力曾经如此强，使主张救市的人认为，搬掉这块压在房地产市场上的“石头”，房地产市场就能很快恢复活力，成交量就会上升，房价就会上涨。他们还认为，限购政策是由地方政府掌握，放松的可能性比较大。地方财政很大一部分来自土地，成交多、房价涨能为地方政府带来更多土地出让金，他们救市的动机会比较强烈。
但是，他们的这两个想法都不太可能变为现实。首先，地方政府难以全面放松限购。放松限购纯粹是保房价的措施，会受到广泛质疑，地方政府不会如此冒天下之大不韪。其次，即使放松限购，也不太可能出现成交量上升、房价上涨的局面。
现在限购不如刚出台时那么有效了，早就起不到抑制“不合理住房需求”的作用了，因此，取消限购也难以起到刺激需求的作用。经过两年多的时间，投资者找到了很多规避限购政策的办法，例如，以他人名义购房、以公司名义购房、购买商住两用房，等等。所以，2013年之后，房价又开始大幅上涨，一线城市新建商品住宅价格的同比涨幅一度超过20%。限购这块“石头”已没有完全压在房地产市场上，搬掉它不会使房地产市场恢复活力。
现在压在房地产市场的“石头”是资金压力，房价过高令购房者要承担过高的月供，资金成本高则令开发商流动性紧张，这才是抑制房价的主要原因。开发商要缓解资金压力，就要通过降价促进销量，加快资金回笼。今年以来，商品住宅销售面积同比一直是下降，4月降幅扩大至8.6%，这意味着，开发商降价促销的压力越来越大了。
取消限购可以使没有当地户籍和社保证明的投资者具有购房资格，但他们是只买涨不买跌的，在房价上涨无望、下降可期的形势下，即使有购房资格，他们也不会购买。更何况，他们可能也受限于资金紧张，不能频繁地低买高卖了。总之，放松限购扭转不了房价下跌的趋势。(编辑 祝乃娟