江苏楼市“冰火两重天” 苏州卖得最火 中小城市低迷

黄桥房产

　　交汇点讯 有的城市“日光”盘频现，而有的城市甚至出现不少楼盘烂尾，“冰火两重天”正是相关决策部门对近期我省房地产业行情用得最多的一个词。今天，江苏省统计局公布10月经济数据显示，1-10月份全省商品房销售面积同比大涨15.2%，其中苏州楼市表现最抢眼，今年前10个月卖出的房子已经超过了去年全年的总和，连云港、南京的销量涨幅均超过2成。但也不是所有城市的房子都这么好卖，常州前10个月的销售面积比去年同期缩水20万平方米。伴随着各地楼市表现不一的是，全省商品房库存去化压力加大，明年楼市走向尚不明朗。
　　【数据】
　　火：苏州前10个月销量超去年全年
　　江苏省统计局公布的数据显示，今年前10个月全省商品房销售面积同比大涨15.2%， 1-10月全省商品房销售面积达8505.84万平方米，同比增长15.2%，其中住宅销售1529.6万平方米，同比增长16.7%。
　　全市13个市比较，苏州房子卖得最火。1-10月份，苏州全市商品房销售面积1609万平方米，同比增长28.8%，销售面积已超去年全年(1599万平方米)，也位居全省13市之首。随着楼市利好政策后续效应的显现，“银十”销量超过“金九”，10月当月苏州市商品房销售面积236万平方米，月销量为全年单月第一，环比增长19.6%，同比增长21.5%。据苏州市统计局介绍，苏州楼市成交市场红火，商品房库存持续去化，待售面积继续压力减轻。10月末，苏州商品房现房待售面积为1072万平方米，比三季度末减少5.5万平方米,同比增长6.6%，增幅比前三季度减少2个百分点。
　　销量增幅排第二、三位的分别是苏北的连云港市和省会南京市，前10个月两市商品房销量分别为334万平方米、976万平方米，增幅分别达到27.1%和24.8%。房子好卖，价格自然水涨船高。国家统计局公布数据显示，今年10月份，南京市新建商品住宅价格已经连涨8个月，当月环比涨幅达到1.3%全国排第二，均价比一年前上涨5.1%。面对楼市一年涨价超过10%的南京市场，很多购房者直呼“吃不消”，再涨下去连江北房子都买不起了！
　　冰：中小城市低迷，常州销量跌3.6%
　　在全省商品房销售面积大涨15.2%的大数据下，并非所有的城市楼市都炙手可热。记者从省统计局获悉，前10月个全省13市商品房销售情况表现差异很大，部分城市楼市大热，而更多的中小城市仍延续着去年以来的颓势。13个省辖市1-10月商品房销售面积排行榜上，常州是增长幅度垫底的城市，前10个月销售面积573万平方米，总量在全省排名中上，但是与去年同期相比却是负增长，同比下跌36.6%，销售面积缩水20万平方米。
　　如果说销量变化体现了购房者对楼市的信心度，那么房价水平则是开发企业与购房者双方博弈的结果。今年下半年以来全省各地的房价也表现出不同的走势。以国家统计局70个大中城市房价统计中，江苏在列的4个城市为例，10月份新建商品住宅价格与去年同期相比，仅南京市是上涨的，无锡、扬州、徐州三市实际成交均价都比去年10月份低。
　　【走势】
　　库存去化压力大，明年走势不明朗
　　在江苏省统计局公布的经济数据中，另一组数据同样令人关注：1-10月份全省商品房施工面积同比增长仅0.8%，新开工面积同比下降19.7%。
　　记者同时还了解到，截至10月底，全省商品房待售面积达到6000多万平方米，差不多与今年1-8月份全省卖出的房子总量相当。全省商品房库存面积同比上涨22.4%，库存去化压力很大。
　　“新开工面积大幅下滑，是开发企业对后市信心不足的强烈体现。”省统计局相关负责人对记者说，今年以来国家陆续出台政策给楼市松绑，但是实际效果看来，部分城市拉动明显，但更多的三四线城市受到的“刺激”不明显。江苏省内也是这样一个情况，县级市层面上许多地方楼市低迷，价格下跌，特别是许多人口流出地，没有足够的购买力支撑，楼市下滑明显。今年新政策出台后的一系列表现，都导致房地产开发企业对后续市场的观望情绪浓厚。从现有的数据看明年的房地产市场是个什么走势？这位负责人坦言“看不透”。
　　【相关政策】
　　全省房价管理从管价格变为管行为
　　全省楼市“冰火两重天”，未来走向不明，在这样的背景下，近期省物价局出台的关于加强和改进商品住房价格监管促进房地产市场健康发展的意见引起市场关注。
　　意见将过去的“价格备案制”改为了“价格申报制”，但并不强制实施。意见要求，对实施普通商品房价格申报指导的地区，要顺应房地产市场及价格变化的形势，科学合理确定申报价格水平，把握好价格调整的节奏和力度，引导企业合理申报售价；对不再实行价格申报的地区，要运用价格行政指导方式，引导企业合理定价。 “只是个名称的改变，实际没有变化，比如南京是申报做得比较好的地方，一直就是按这个要求做的。”省物价局相关负责人说。前不久，一直实施商品房价格备案制的扬州市就已经进行了调整，将备案制改为了”报送“。这次意见中关于对短期涨价较快的楼盘开展成本调查一条，也在业内引发紧张情绪。对此，省物价局表示，开展商品住房成本调查一直在开展的工作，只是没有对外公布。总体上，物价部门对开发商的监管政策没有大的调整。
　　实际上，此次出台意见有一个重要的背景，即国家新的《中央定价目录》和省新的《江苏省定价目录》公布，正式将商品房价格从政府定价目录中剔除，将商品房价格的定价权交给市场。另一个背景是，当前全省各地房地产发展情况迥异，各地政策不可能一刀切。省物价局出台的意见，最主要目的是改进全省商品房价格管理的方式，“引导各地从过去的主要管价格水平，改变到主要管价格行为。”也就是说，价格由市场形成，但是开发商必须在物价部门的指导下遵循明码标价等法规，企业在现场公示的售价必须与实际销售价格、申报价格一致，不得串通、哄抬市场价格，不得以虚假的宣传误导购房者。