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卖房的“偷梁换柱”,欺瞒侵害业主权益!受骗的都进来,团结一致去“维权”!!!

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发表于 2016-7-5 12:43:07 来自: 中国江苏泰州
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卖房的“偷梁换柱”,欺瞒侵害业主权益!
受骗的都进来,团结一致去“维权”!!!
请各位刚买房的业主,仔细查阅已签定的购房合同,您的附件是否也像下份合同一样被卖房的“偷梁换注”!
所有“附件”作为格式条款,卖方应明确告知,否则即为欺骗。事实上,他们悄悄附在后面!长达几十页的合同,除法律专业人士处没有人查阅。他们抓住业主心理进行期瞒,以免除他们应负的法律责任。
我是朗悦河畔的业主,也是深受其害
如果您也是在不知情的情况下上当受骗,请加入QQ群554558578,咱们团结起来去维权!!!
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 楼主| 发表于 2016-7-6 08:53:47 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏泰州
买了房子,到了该入住的时候却迟迟不见开发商交房,焦急等待的结果是三番两次的继续延迟。
  原因分析 预售房制度存漏洞
   许多购房者都表示,自己的房已过了当初签订合同时的期限还没拿到新房钥匙。开发商未能按照合同的约定如期交房,实际上是一种违约行为,但开发商往往不愿履行违约责任,给购房者相应的赔偿。
  维权困境 消费者有苦难言
  开发商明知道违约要进行赔偿,为何还要延期交房呢?业内人士分析说,首先,这与我国实行的商品房预售制度有关,一些开发商取得了预售许可证后面临资金不足等问题,为了尽快将房子卖出去,便“吹牛”能早交房;其次,由于政府部门严格验收,很多方面不容易过关,以前的很多细节需要重新返工,也拖延了交房时间;第三,由于国家的严格调控,相关手续没有及时得到办理。有不少新盖楼盘开发商在证书不全的情况下,依然把房子交付给业主。在这种情况下,出现延期交房也就变得习以为常。


法律支撑 开发商应如约履赔
  发生延期交房时,很多开发商采取“拖”的办法,让购房者有苦难言。有的开发商甚至威胁购房者如果不行的话就退房,但此时的房价相比购买时已经涨了不少钱,再退房必然会带来很大损失。购房者如果采取诉讼维权,多会耗时耗力耗钱,因此只能被迫接受了延期交房的现实。
  山西财经大学法学张教授称,延期交房的违约金应按照业主与开发商签订的《商品房买卖合同》执行。对于大家关心的因延期交房而需继续在外租房的租金赔付问题,最高法院司法解释明确规定,在延期交房期间,房租应由开发商承担。但开发商承担违约责任,违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交付日期所发生的利息计算;如果开发商在宽限期限过后,仍不能交房的,那么购房者有权解除合同,同时要求开发商返还购房款及利息,并支付违约金。
  对策探究 政府规范是根本
  相关专家表示,要从根本上杜绝延期交房现象,还是需要政府主管部门的规范,在开发商开始预售时就制定约束机制,如果因开发商原因造成延期交房应进行处罚,并制定相对统一的违约标准,让购房者索赔时有规可依。
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 楼主| 发表于 2016-7-6 08:57:24 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏泰州
关于逾期交房的违约金比例,国家并没有一个统一的标准。一般情况下,双方有合同约定的,按照有约定按约定、没约定按法定的原则,以合同上约定的比例执行;合同上没有约定的,按照同期银行贷款利率为准。 不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。” 根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民法院适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。
  影响开发商不断降低逾期交房违约金赔偿比例的因素有很多。一般开发商都有一个工程进度表,影响工程进度的因素有很多,比如天气、资金等,一旦工程进度不能按时推进,逾期交房的可能性增大的话,开发商势必会降低逾期交房的违约金比例,以最大限度减少自己的损失。
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 楼主| 发表于 2016-7-6 08:58:52 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏泰州
开发商不能按期交房怎么办 延期交房有要违约金吗

有的业主买房时非常关心收房时间,而开发商更是拍胸脯保证,要是延期交房就赔违约金。那什么是延期交房?延期交房是指开发商没有按照合同约定的时间或者约定的交付条件向购房者交付房屋。开发商不能交付房屋的原因往往很复杂,而业主却无法知道开发商不能交付房屋的真正原因,遭遇开发商延期交房怎么办?请您看下面的文章。

一、什么是延期交房,延期交房的认定

(一)交房是指对房屋的转移占有。

对于房屋的交付,人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”

所以原则上,交房仅仅意味着对房屋的移转占有。但是由于不动产所有权的移转以产权过户登记为要件,与动产所有权的移转以标的物交付行为的完成即意味着标的物所有权的移转完全不同。因此,房屋的交付只是房屋买卖合同履行行为的一部分,完整的履行行为应当包括出卖人交付房屋于买受人并使其取得该物所有权的行为。

房屋交付与房屋所有权移 转是两种不同性质的履行行为,应当予以区分。当然,按照上条规定,如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋,而且同时要移转房屋所 有权的,就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下,出卖人不仅应当在合同约定的期限内将房屋移转给买受人占用,而且还应当将房屋的所有 权移转于买受人,否则应承担违约责任。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间,而未明确约定其中包括房屋所有权转移的,出卖人只要在约定的期限内将房 屋移转给买受人占用,就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务。

(二)交房必须达到法定的以及约定的交付使用条件。

交房,并不能简单地从字面理解出卖人在约定的时间将房屋转移于买受人占有。交房必须达到交付使用条件。交付使用条件,指的是房屋具备了按照房屋的性质、用途使用的完整功能。

在非商品房买卖情况下,由于非商品房通 常不是新建房屋,往往具备了一般的交付使用条件,所以其交付使用条件的具备,主要看当事人是否对房屋的交付使用条件有特殊的约定。在商品房买卖情况下,由 于商品房通常系新建,新建房屋要具备按照房屋的性质、用途使用的完整的功能常常需要一个过程,因此,应主要考察房屋是否具备了完整的使用功能。一般来说, 新建商品房具备完整使用功能需要两个要件:房屋已经完工。主体结构已封顶、完工,房屋的外装修已完成;房屋的基本配套设施,如水、电、暖气、电梯等已经可以使用。出卖人就出售房屋已取得政府有关部门的竣工验收手续,并能在交付时向买受人提供《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》。

(三)延期交房的认定

延期交房是指开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内,没有将符合交付使用条件的房屋交给购房者入住的行为。延期交房包括两种情况:

1、正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工迟延或者相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种延期交付属于延后交房时间,购房者给开发商一定的宽限期,经过一段时间等待就可以收房的情况。

2、 非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋的情形。

原则上,出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。但在下列情况下,不构成延期交房:

1、 因不可抗力对按时交付产生影响。根据《合同法》第一百十七条:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的 除外。当事人延期履行后发生不可抗力的,不能免除责任”的规定,因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响,造成出卖人可能延期交房的,出卖人可因此 部分或全部免除责任。但是,出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务,否则构成延期交房。

2、因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更(如政府部门需要拓宽建设项目前的道路,要求道路两旁建筑物各自退后一定距离,为此,开发商需要时间来对整个设计方案进行修改),或者是房屋在施工过程中遭遇重大技术难题(如地质条件的突变)必须对设计进行变更的,此类情况因不能归人不可抗力范畴而使开发商免责,但如果完全按照买卖合同的约定由开发商承担违约责任,显然有失公平。

二、如何应对延期交房?

根据我国相关的法律法规,买卖合同中的标的物所有权自交付时转移,而房屋所有权的取得应以房产部门颁发的房屋所有权证为准。因此,如果合同中对交房的履行标准没有约定或者约定不明,就应以房屋所有权证取得的时间为交房时间。因此虽然已经将房屋建造完毕并通过竣工验收,但没有在约定期限之内办好房产权证,构成延期的,应该按照合同约定支付违约金。

(一) 延期交付,经催告后开发商在合理期限内交付的,购房者不能要求解除合同,但是可以请求开发商按延期天数承担违约金赔偿。

(二) 开发商延期交房,经催告后在合理期限内仍然没有履行的,但是给出延期交房的理由,这种情况下购房人没必要解除购房合同。虽然不是因为不可抗力或合同约定的免责理由,但属于购房者能够承受的范围,例如开发商资金出现问题导致停工了一段时间现已恢复等,购房者可以选择等待并且要求开发商承担违约金赔偿。

(三) 开发商延期交付,经催告后在合理期限内仍然没有履行的,也不给出合理理由或者一味推脱逃避的,买房人可以要求解除合同的,并要求开发商承担违约责任,赔偿自己的损失。

总 之,购房者遭遇延期交房时对于开发商延期交房的理由不可能知道的很清楚,或者知道的并不是真实的理由,所以除了可以选择上面的解决方式,还需要注意一些其 他事项,例如:签订购房合同时要注意合同中关于交房日期的规定,延期交房的处理等,如果没有约定,要签订协议。尽量在购房合同中体现出这个问题,以便发生 问题的时候有据可查。

一旦发生交房逾期,买房人可以催促房产商尽快履行交房义务,同时还可按照合同约定追究房产商逾期交房的违约责任。
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发表于 2016-7-6 09:02:27 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏
我们买的国裕已经交付了,不存在这些问题
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该用户从未签到

发表于 2016-7-6 10:12:27 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏泰州
企业的口碑来自业主,双赢的首要条件是诚信,从合同看来,有失诚信,善后工作也没做到位,静观事态发展
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该用户从未签到

发表于 2016-7-6 10:30:53 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏泰州
开放商背后有一群律师呢~
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签到天数: 189 天

连续签到: 1 天

[LV.7]常住居民III

发表于 2016-7-8 08:27:38 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏泰州
你这个合同不是网签的!!!
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签到天数: 9 天

连续签到: 1 天

[LV.3]偶尔看看II

发表于 2016-7-8 09:56:42 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏泰州
现在这样的房产市场,谁买期房谁sb
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该用户从未签到

发表于 2016-7-8 12:43:39 来自手机 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏泰州
是啊,不应再买期房,要买现房。质量什么的清清楚楚。
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