商品房“层高缩水”应如何认定

严宏律师

    2011年间，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买宁德市商品房一套，建筑面积92平方米，层高3米，单价4513元/平方米，总价款415286元。诉讼中，原、被告一致确认讼争商品房实际层高为2.9米。另查明，该商品房规划设计一楼层高为3米，二至十七层为2.9米。此后，原告以层高缩水为由，诉至法院请求依法判准被告赔偿原告损失20764.3元。


    被告认为：被告是严格按照建设规划设计图设计施工的，讼争商品房一层层高设计为3米，二层以上均为2.9米，被告提供给原告的房屋均符合设计要求，并且也高于国家相关的标准。合同中标识层高3米是笔误，且实际层高与约定层高不符也并没有给原告造成实际的损失。


    本案焦点：层高缩水是否构成违约及其赔偿标准。


    1、层高缩水是否违约
    原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担违约责任。本案中，被告在买卖合同中标识出售房屋层高为3米，实际房屋层高为2.9米，与约定不符。原告作为房屋买受人，在签订合同时既无法看到设计施工图纸，也无商品房成品可供参考，其仅能依据合同来确认被告的真实意思。被告的行为显然构成违约，应当承担相应的违约责任。


    2、具体赔偿标准的认定
    业主购买开发商所有的房屋，其所购买的是商品房的实际居住空间而非面积，因此，层高缩减必然造成原告居住的房屋空间的缩减，也给原告的装修、使用房屋造成一定程度的影响，继而影响原告生活、居住的舒适度。由于双方在合同中没有约定如何计算违约的损失，该损失计算应当综合考虑原告的实际损失情况及被告的违约程度。
    从本案来看，讼争商品房层高高于法定标准2.8米，层高缩减0.1米给原告造成的损失相对有限，该商品房的房价也并未因为层高缩减而产生大幅下降。从被告提供的建施图来看，被告的违约行为确实存有笔误的可能性，并非故意违约，因此原告主张完全比照面积缩水方式计算层高缩水，并未考虑实际受损及被告的违约程度，也有失公平。


    最终，法院酌定被告按照讼争房屋总购价款1.5%赔偿原告。

黄桥民工

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