关于二手房如何缴纳土地增值税的解释说明

创优房产中介

房地产企业都知道，二手房交易中涉及到的税费包括：增值税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等，但其中关于土地增值税该如何计算还是一头雾水，本文就对房地产企业下手二手房如何缴纳土地增值税做出解释说明，小编也在文末为大家整理总结了国家总规定和江苏关于旧房转让土地增值税相关政策的规定，欢迎大家收藏学习！

二手房判定

本文分析的是房地产企业销售二手房的情形。二手房也叫旧房，凡是已经使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属于旧房，有一个标准可以判定是否为房企的二手房：新建非商品房取得房屋所有权证后和新建商品房实现销售或视同销售取得房屋所有权证（或办理房屋产权登记）后，就属于二手房。

自建情形如何缴税

房企卖自建二手房有一套独立的清算体系，但是大的原理和逻辑跟新房土增的清算是一样的，只是收入的确认和可扣除项目的确认跟新房的清算有所不同。具体公式如下：

增值额=转让收入-可扣除项；


增值率=增值额/可扣除项；


应缴纳土地增值税=增值额*土增税税率-可扣除项*速算扣除系数。


重点提示

1、转让收入，这里的收入是按实际成交合同金额和评估报告市场金额孰高原则确定，税务局不会单方面的认可买卖合同，需要评估机构出具一份有资质的公允的市场评估报告，评估报告里需体现当下时点就评估的房产的位置、面积、环境、楼层还有对比周边其他房产价格等金一系列因素而得出一个售房单价。

2、扣除项目，财税字[1995]48号文件中写到纳税人转让旧房及建筑物（不含个人转让住房），凡能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的旧房及建筑物价格评估报告的，土地增值税扣除项目金额按以下标准确认：

（1）取得土地使用权所支付的金额。土地增值税允许税前扣除的土地成本只有分摊到这套房产上的土地出让金和契税，大配套费明确是不允许扣的。

（2）中介机构评定的旧房及建筑物价格（不包括土地评估价格），须经主管税务机关对评定的旧房及建筑物价格进行确认。通常税务局是要求以评估报告也叫重置成本报告作为扣除依托，重置成本的意思就是现如今在同样的地理位置，盖同样结构、楼层、规模的房子，用同样的工同样的料需要花多少成本，最终会评估出一个重置成本的单价，用这个单价乘以建筑面积就得出了重置成本，还需要重置成本乘以一个成新率，（建安成本=重置单价*建筑面积*成新率）这个成新率也是评估机构根据房子建造年头和外沿内饰的新旧程度评估的。

（3）与转让房地产有关的税金。这里包括城建税、教育费附加和印花税，不含地方教育费附加。

（4）纳税人支付的旧房及建筑物价格评估费用。

【举例说明】某房企于2017年自建一处房产，当时造价100万元，土地出让金20万元，契税0.6万元，如果按2020年现行市场价的穗材料人工费计算，建造同样的房子需要400万元，房子7成新，于2020年卖了500万元，市场评估金额550万元，评估费10万元，取得发票，采用简易计税。

第一步：确认收入。遵循收入孰高原则，带入计算土增税的收入应为评估金额550万元，然后除以1.05计算不含税金额为523.81万元；

第二步：确认扣除。土地的成本是土地出让金加上契税20.6万元，建安成本按照重置成本400万元再乘以成新率70%为280万元，与转让有关的税金包括城建税、教育费附加和印花税合计2.89万元，还有一个扣除项是评估费10万元，已取得发票可扣除。

扣除金额合计=土地成本+建安成本+税金+评估费=20.6+280+2.89+10=313.49万元。

第三步：税款计算。根据增值额计算增值率，然后选择适应税率计算土增税。

增值额=收入-扣除金额合计=523.81-313.49=210.32万元，

增值率=增值额/扣除项目合计=210.32/313.49=67.09%，

适用税率40%，土地增值税=210.32*40%-313.49*5%=68.45万元。

购置情形如何缴税

即企业买来房产以后又出售，这种情况除了可以用上述方法计算土地增值税，还有一种方法可用，文件上规定：纳税人转让旧房及建筑物（不含个人转让住房），凡有原购房发票信息的，土地增值税扣除项目金额按以下标准确认：

（一）取得房地产时有效发票所载的金额；这里包括了土地成本和建安成本。

（二）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额；

（三）与转让房地产有关的税金；

（四）取得房地产时所缴纳的契税。

重点提示

1、这里要注意的是营改增前取得的发票，按照发票所载金额（不扣减营业税）每年加计5%，如果是营改增后买来取得普通发票的，要按照发票金额每年5%，如果是专票，要按照发票所载的不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起每年加计5%，计算时“每年”的时间节点是按购房发票所在日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年，超过一年，未满12个月但超过6个月，可以视同为一年。

2、可扣除的契税是指对纳税人购房时缴纳的契税，并能够提供契税完税凭证，但是不能作为加计5%的基数。

【举例说明】某房企于2017年4月购买一个底商，当时取得普通发票价格100万元，契税0.6万元，于2020年4月卖了200万元，采用源简易计税。

扣除金额合计=发票金额*（1+年限）=100*（1+5%*3）+0.6=115.6

增值额=收入-扣除金额合计=200/1.05-115.6=74.88万；

增值率=增值额/可扣除金额=74.88/115.6=64.78%

适用税率40%，土地增值税=74.88*40%-115.6*5%=24.17万

办理流程

办理流程及准备的相关资料如下：

1、买方卖方签订购房合同，携带合同、营业执照、公章及市场价值评估报告去所属房管局，如果买方是个人，还需携带身份证，打印房管局出具的买卖协议，契税在房管局代征。

2、检查涉及出售房产近几年的房产税和城镇土地使用税是否按时完税，有欠税需要先行补交。

3、携带房管局打印的买卖协议及复印件、公章、房产证原件及复印件、营业执照复印件、契税发票、代理人身份证原件及复印件，买方如果是个人，还需身份证复印件，以及土地出让金（自建）或购房发票，最后还要带着市场评估报告和重置成本报告去到房产所在地税务局计算土增税。然后出具缴款单去银行交税，凭银行的完税凭证去房管局就可以办理过户了。

附：各地关于转让旧房、在建工程土地增值税加计扣除的规定

01、国家的规定

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）

对纳税人转让旧房时，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。此外，对纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用也允许在计算增值额时予以扣除。但对纳税人下列成本费用不得金计算扣除：取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额；纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）

第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认 ，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税穗完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）

营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：

（一）提供的购房源凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

02、江苏的规定

关于转发财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（苏财税[2007]45号）

一、对单位转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的80%至95%作为扣除项目金额计征土地增值税，具体比例由各省辖市确定，并报省财政厅、省地税局备案。


来源：致通稅閲、土地增值税金穗源
选自：腾讯网

创优房产中介

大家可以看看，留言发表看法

13062997515

来自安卓APP客户端