黄桥的新城建设需要快马加鞭

huo

三四线城市商业地产

谨防泡沫化风险

在城镇化口号下，当前以物流园区、城市综合体为名目的各种商业地产项目、工程已纳入全国各三四线城市政府的“十二五”规划，100个城市综合体、规划上百平方公里的大型商贸物流园区等都在一个个名不见经传的小城市鳞次栉比地出现，相比前一轮的城市化住宅化的主导，此轮以商业地产为主的三四线城市主战场能否避开一线城市“前辈们”的覆辙？

此前，住宅市场持续调控，不少开发商向商业地产转型，愈发导致商业地产投资井喷，数据统计，2010年商业地产是住宅开发的1.5倍，2012年上半年这一数据翻新到“2倍”，与此同时，国内一二线商业地产的空置率在10%左右，大型商业地产甚至达到50%，引发了商业地产泡沫化的担忧。

对于深入三四线城市的大型开发企业而言，其动机可解释为抢占三四线城市所谓的“洼地市场”。一般人士认为，由于商业空白点多，空间大，三四线城市商业地产的复制较一线城市更简单，在了解城市的级别、收入、人口，商业项目位置，操作模式后，全国性的高速复制相对容易成功。

但是，事实果真如此吗？三四线城市需要什么样的商业地产？在新城镇化的市场语境下，小城市商业地产商应当如何求生存？

目前，由于开发商普遍资金缺乏，租售结合往往成为三四线城市商业地产的主流模式。但是，事实是，要做好一个好的租售结合的商业项目，要求的要素非常之多。即便在一线城市，诸多大型资金实力雄厚的地产开发商也不敢“沾染”散售型商铺。

蔡宇翔认为，要做好一个租售结合的商业项目，除了考量开发商现金流的实力外，还必须同时具备六项“技能”：一，有足够的体量，足以成为城市的亮点；二，项目功能定位实用；三，足够体量的主力店、次主力店，能支撑销售型商铺的长期运营；四，主力店品牌号召力强；五，业态符合项目定位；六，项目设计美观性。

        服务国内诸多二三四线城市商业建筑设计的曹一勇也表示，作为商业项目操作的流程，从商业规划、商业设计到营销招商、后期运营管理，一个商业地产项目的成功必定要经过设计、规划、招商团队的专业化和系统化论断、设计、规划、运营，同时和开发商的商业敏锐度、资金实力、经济链，政府部门的支持形成合力才能保证商业地产的成功。

        作为商业地产领域有着成功运营经验的商业企业高管，北京凯德翠微总经理胡泊认为，三四线城市在涉足商业地产开发时，不应盲目复制一线城市的业态、形态、模式，盲目追求高端化定位，在其看来，新型城镇化的推进过程中可能更需要能为广大农民群体进城创业、就业、消费需求服务的中低档综合体。

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        他认为，“三四线城市在开发商业地产时，首先要注意到消费结构和市场的变化，特别是商家的变化，进而去调整商业的定位和业态组合，而不能简单地复制模仿。而对于现在备受三四线城市政府青睐的商业地产的主要产品模式城市综合体而言，开发商在招商时不仅要看业态品牌的付租能力，也需要综合考虑未来项目招商的租期、包括业态的配比、布局，各业态应着力互补。

        在朱凌波看来，其也认为新型城镇化对于商业地产需求是一个双向流动的过程，不只农民进城，还包括城市人口对郊区化生活的需求。

        欣慰的是，少数有意识的地方政府和地产开发商开始意识到三四线城市商业地产开发的风险，摈弃以往“拍脑袋”似的简单决策和运营操作模式正在成为他们的选择。

        “走过10年高速发展期，商业地产逐渐成为发展的引擎，成为旧城改造及新区开发的主流模式”，日前，主办商业地产与区域经济发展高峰论坛的河北承德市双滦区副区长李秀宏就坦言，商业地产的迅猛发展既给区域经济发展注入了活力，也带来了挑战，迫使政府更加理性冷静的梳理分析并认清形势，以期能在商业地产开发路径选择、产品定位、资源整合等方面作出正确判断，避免少走弯路。

        不过，业内人士还是表示，除了商业地产项目本身规划的到位外，还有城市外部环境的配套。普遍达成共识的是，新型城镇化最重要的是产业支撑，人口的聚集，才能带来商业的繁荣。“只有这三个要素全部聚集，三四线小城市商业地产的前途才会光明”。

小妮子

定慧小区这房子也太难看吧，每天下班时看到面粉厂东边的安置房也觉得无语，窗户小，阳台也是老样式的，听说里面的格局还要难看，待安置的家户真的太失望了，原先宽敞明亮的小院拆掉后，就要住这样又矮又土的小楼，心情是失望加失落的， 这样看来，我希望我们那边别拆，这样的安置怎样 让老百姓能享受到高质量的城市人生活啊！

大道

“虹桥新城真热闹！”
2013-09-01 06:57:29 www.taixing.cn 429

　　（记者 孙纪刚 特约记者 游洁 徐益红）家住七圩社区的出租车司机李敏， 每天晚上从泰兴城区下班经过虹桥新城时都要减速慢行。灯火璀璨的沿江大道西侧，霓虹灯勾勒出农民公寓、商业广场、彩虹桥、新城医院、第五高级中学等标志性建筑的迷人轮廓，可谓夜色阑珊，让人陶醉。夹带着隐约桂花香味的秋风中，总有一群不知疲倦的舞者，每天聚集在虹桥新城建设指挥中心的广场上，和着舒缓的音乐，在五彩的夜色中翩翩起舞，时而轻盈，时而矫健，让人流连忘返。

　　8月30日晚上一场清新的纳凉晚会，让李敏忍不住停下车，钻进了熙熙攘攘的人群看个究竟。腰鼓队铿锵有劲的演出刚刚结束，来自虹桥镇新市村的海派秧歌闪亮登场，她们立即以曼妙的舞姿折服了观众，赢得了围观群众热烈的掌声；晚会还邀请了泰兴歌剧团的歌手演唱了老百姓耳熟能详的部分经典曲目，而主持人与孩子们的互动节目更是把现场气氛推向高潮；随后曾经与著名男中音歌唱家刘秉义同台演唱《咱们工人有力量》的虹桥镇机关干部刘金涛也即兴走上舞台一展歌喉，他浑厚的歌喉，质朴的台风，再次让大家折服。

　　晚会还推出了有奖竞答、喝啤酒比赛等节目，不时有群众勇敢地走上舞台一展身手，他们质朴的性情，自信的表演更是赢得了台下观众的掌声和欢呼声。

　　“虹桥新城已经初具规模，如何彰显她与生俱来的文化韵味，这也是我们每个建设者的责任。”最早入驻江苏虹桥新城的开发商吴迅介绍，截至目前，规划面积8平方公里的虹桥新城已经完成建设投入30亿元，新城“五纵五横”的道路网络已经全面贯通，包括医院、学校、河滨生态公园和商业广场在内的第一批十大重点工程将于年内竣工，第五高级中学已经正式开学，上海华联超市已经落户新城中心商业区，2880多户动迁群众陆续乔迁新居，成为新城首批新市民，新城人气明显提升。在加快推进重点工程建设的同时，新城建设单位坚持参与和开展丰富多彩的文化活动，先后支持协办了虹桥工业园区组建三周年庆典、园区首届春节联欢晚会等文化盛事，并长期为新城市民练舞健身提供了场地支持。

　　“将来的虹桥新城，注定是一座更具文化内涵的滨江新城。”虹桥新城建设指挥中心办公室主任徐荣成以前一直从事文化工作，他对新城的文化设施如数家珍。已经建成的河滨生态公园，正在建设中的“双越”广场，即将开工的人工湖风景区、文体中心、滨江临港生态公园和新城水绿走廊，无不彰显了“以水为绿、以绿为衣、以文为蕴、以人为本”的智慧和理念，目标定位就是既要做足临江近水文章，致力打造功能齐全、生态宜居、水绿景秀的滨江新城，更要为新城市民打造祥和、积极的文化氛围。
　　“我们不能单纯地让群众‘凑’热闹，而是要让市民在热闹当中汲取到精神力量。”虹桥镇文化站长陈永华介绍，围绕“文化虹桥”建设目标，虹桥镇已经成功举办了第一届全民运动会，定期举办象棋比赛，并在虹桥新城和各基层村都建起了全民健身场所，成立了健身舞、腰鼓队等群众性体育健身队伍，经常在虹桥新城开展展演比赛，不仅提升了新城形象和人气指数，而且进一步掀起了全民健身热潮；田园艺术团等群众文艺团体常年活跃于虹桥城乡各地，精心编排了反映虹桥喜人变化、弘扬社会正能量的文艺节目，为群众送上了富有田园韵味的文化大餐，进一步弘扬了“追求卓越、实现跨越”的虹桥精神，受到了社会各界的好评和欢迎。前不久，虹桥镇还专题召开文化工作会议，集思广益建设更高水平的“文化虹桥”，让虹桥人民享受到更多的发展成果。

huo

已经被虹桥甩在身后了

200730050218

这种低水平低起点的建设，不如不建。。。

一路飞翔

王婆卖瓜，靠楼盘来装点的面子工程要，不如不要，浪费而已！

兰色

小妮子 发表于 2013-9-23 08:05
定慧小区这房子也太难看吧，每天下班时看到面粉厂东边的安置房也觉得无语，窗户小，阳台也是老样式的，听说 ...

窗户太小，太难看了

大道

虹桥新城重点工程加快推进2013-10-20 18:53:55 www.taixing.cn 95

10月20日上午，虹桥工业园区召开虹桥新城重点工程推进会，现场督查各项重点工程推进情况，部署下一阶段新城建设各项重点工作。副市长、虹桥工业园区党工委书记、虹桥镇党委书记孙群要求进一步消除模糊认识，坚定必胜信念，全力攻坚克难，强势推进各项工程建设，同时狠抓各项重点工程，确保平衡发展。 　　今年以来，虹桥工业园区进一步加大安置房、医院、幼儿园、双越广场等重点工程的推进力度，虹桥新城建设取得了突破性进展。4月份，10万平方米安置房顺利交付，正在建设中的近20万平米安置房也将在年前交付。目前，第五高级中学已经顺利开学；医院的主体工程基本完工，商业区、企业集中办公中心已进入最后的装修阶段，具有江南特色的河滨公园也进入后期的扫尾阶段。 　　副市长、虹桥工业园区党工委书记、虹桥镇党委书记孙群指出，新一轮沿江一体化和天星洲的开发是虹桥镇发展的绝佳机会，全镇上下要坚定必成的信心，在新城建设的一线建设人员要全力攻坚克难，以强势力量推进工程施工。在建设过程中，既要狠抓重点工程，也要保持全镇建设的平衡发展，在绿化、指示牌等城市美化工程方面要做足、做细，为实现五年巨变的目标任务做出应有的贡献。

和谐黄桥